Abschaffung Eigenmietwert Renovationen Ende 2028 Paar prüft Farbbemusterung

Eigenmietwert: Renovationen bis Ende 2028 können sich lohnen

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 entfällt grundsätzlich auch der Steuerabzug für Unterhaltskosten bei selbst genutztem Wohneigentum. Unser Rechenbeispiel zeigt, warum es sich lohnen kann, Renovationen bis Ende 2028 umzusetzen und die Kosten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen.

Familie Meier* wohnt mit ihren zwei Kindern in ihrem Eigenheim in der Stadt St.Gallen. Dieses Eigenheim ist in die Jahre gekommen, weshalb in den nächsten Jahren verschiedene Renovationen anstehen. Mit der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung per 1. Januar 2029 stellt sich für Familie Meier die Frage, wann sie diese Arbeiten am besten umsetzt. Bis Ende 2028 können werterhaltende Renovationen bei selbst genutztem Wohneigentum grundsätzlich noch steuerlich geltend gemacht werden – danach entfällt dieser Abzug.

Eigentümer	Familie Meier
Zivilstand	verheiratet
Kinder	2
Steuerdomizil	Stadt St.Gallen
Steuerbares Vermögen¹	CHF 0
Kirchensteuer	keine
Eigenmietwert²	CHF 21’000
Pauschalabzug Liegenschaftsunterhalt³	CHF 4’200 (20% des angenommenen Eigenmietwerts)

¹ Zur Vereinfachung des Rechenbeispiels wird ein steuerbares Vermögen von CHF 0 angenommen.

²Dem Rechenbeispiel liegt ein angenommener Eigenmietwert von CHF 21’000 zugrunde.

³Der Pauschalabzug für den Liegenschaftsunterhalt beträgt im Kanton St.Gallen 20 % des angerechneten Eigenmietwerts.

Renovationsplanung von Familie Meier

Die Renovationskosten sind auf insgesamt CHF 145’000 veranschlagt. Familie Meier verteilt die geplanten Arbeiten auf zwei Jahre: 2027 investiert sie CHF 75’000 in die Erneuerung der Küche und der Böden. 2028 folgen die beiden Badezimmer für CHF 70’000.

Projekt/Jahr	2026	2027	2028	Total
Küche erneuern	–	CHF 50’000	–	CHF 50’000
Böden ersetzen (Wohnbereich)	–	CHF 25’000	–	CHF 25’000
Badezimmer Eltern	–	–	CHF 38’000	CHF 38’000
Badezimmer Kinder	–	–	CHF 32’000	CHF 32’000
Effektive Renovationskosten¹	–	CHF 75’000	CHF 70’000	CHF 145’000

¹Für das Rechenbeispiel wird angenommen, dass die Renovationskosten von CHF 145’000 vollständig als werterhaltender Liegenschaftsunterhalt steuerlich abzugsfähig sind.

Steuerersparnis bei Umsetzung in zwei Steuerperioden

Setzt Familie Meier die Renovationen wie geplant bis Ende 2028 um, kann sie die werterhaltenden Kosten grundsätzlich noch steuerlich geltend machen. Durch die Verteilung der Renovationen auf die Jahre 2027 und 2028 fallen die abzugsfähigen Kosten in zwei Steuerperioden an. So kann Familie Meier die Steuerprogression besser nutzen und gegenüber einer Umsetzung innerhalb eines Jahres zusätzlich Steuern sparen. Wie hoch die Steuerersparnis und der zusätzliche Vorteil der Verteilung auf zwei Steuerperioden ausfallen, hängt unter anderem von der Höhe des Einkommens ab:

Einkommen	Steuerersparnis (Renovation in einem Jahr)	Steuerersparnis (Renovation verteilt auf 2027/2028)	Zusätzliche Steuerersparnis (durch Verteilung)
CHF 100’000	CHF 12’627	CHF 24’418	+ CHF 11’791
CHF 150’000	CHF 26’457	CHF 36’215	+ CHF 9’758
CHF 200’000	CHF 39’773	CHF 46’320	+ CHF 6’547

Berechnung der Steuerersparnis

Wie kommen die ausgewiesenen Steuerersparnisse zustande? Die Detailberechnungen für die einzelnen Steuerperioden 2026 bis 2028 zeigen, wie sich die Renovationsabzüge auf das steuerbare Einkommen und die Steuerbelastung von Familie Meier auswirken.

Variante A: Renovation innerhalb eines Jahres
	2026	2027	2028	Total
Einkommen vor Abzug	CHF 100’000	CHF 100’000	CHF 100’000	–
Abzug Liegenschaftsunterhalt	CHF – 4’200	* CHF – 145’000	CHF – 4’200	–
Steuerbares Einkommen n. Abzug	CHF 95’800	– CHF 45’000	CHF 95’800	–
——————————————————	————————	————————	————————	————————
Steuerbelastung¹	CHF 12’627	CHF 0	CHF 12’627	CHF 25’254
Steuerersparnis durch Renovationen	–	CHF 12’627	–	CHF 12’627

Variante B: Renovation verteilt auf 2027 und 2028
	2026	2027	2028	Total
Einkommen vor Abzug	CHF 100’000	CHF 100’000	CHF 100’000	–
Abzug Liegenschaftsunterhalt	CHF – 4’200	CHF – 75’000	CHF – 70’000	–
Steuerbares Einkommen n. Abzug	CHF 95’800	CHF 25’000	CHF 30’000	–
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Steuerbelastung¹	CHF 12’627	CHF 175	CHF 661	CHF 13’463
Steuerersparnis durch Renovationen	–	CHF 12’452	CHF 11’966	CHF 24’418

¹Die Steuerbelastung wurde jeweils mit dem Steuerkalkulator des Kantons St.Gallen auf Basis der Tarife 2025 berechnet. Individuelle Ergebnisse können je nach Objekt, Lage und persönlicher Steuersituation abweichen.

^*Die Renovationskosten von CHF 145’000 übersteigen das Einkommen von CHF 100’000. Bei einer Umsetzung innerhalb einer Steuerperiode können die Kosten deshalb nicht vollständig steuerwirksam werden. Im Rechenbeispiel reduziert sich die Steuerbelastung für diese Steuerperiode auf CHF 0.

Variante A: Renovation innerhalb eines Jahres
	2026	2027	2028	Total
Einkommen vor Abzug	CHF 150’000	CHF 150’000	CHF 150'000	–
Abzug Liegenschaftsunterhalt	CHF – 4’200	CHF – 145’000	CHF – 4’200	–
Steuerbares Einkommen n. Abzug	CHF 145’800	CHF 5’000	CHF 145’800	–
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Steuerbelastung¹	CHF 26’457	CHF 0	CHF 26’457	CHF 52’914
Steuerersparnis durch Renovationen	–	CHF 26’457	–	CHF 26’457

Variante B: Renovation verteilt auf 2027 und 2028
	2026	2027	2028	Total
Einkommen vor Abzug	CHF 150’000	CHF 150’000	CHF 150’000	–
Abzug Liegenschaftsunterhalt	CHF – 4’200	CHF – 75’000	CHF – 70’000	–
Steuerbares Einkommen n. Abzug	CHF 145’800	CHF 75’000	CHF 80’000	–
——————————————————	————————	————————	————————	————————
Steuerbelastung¹	CHF 26’457	CHF 7’784	CHF 8’915	CHF 43’156
Steuerersparnis durch Renovationen	–	CHF 18'673	CHF 17’542	CHF 36’215

Variante A: Renovation innerhalb eines Jahres
	2026	2027	2028	Total
Einkommen vor Abzug	CHF 200’000	CHF 200’000	CHF 200’000	–
Abzug Liegenschaftsunterhalt	CHF – 4’200	CHF – 145’000	CHF – 4’200	–
Steuerbares Einkommen n. Abzug	CHF 195’800	CHF 55’000	CHF 195’800	–
——————————————————	————————	————————	————————	————————
Steuerbelastung¹	CHF 44’001	CHF 4’228	CHF 44’001	CHF 92’230
Steuerersparnis durch Renovationen	–	CHF 39’773	–	CHF 39’773

Variante B: Renovation verteilt auf 2027 und 2028
	2026	2027	2028	Total
Einkommen vor Abzug	CHF 200’000	CHF 200’000	CHF 200’000	–
Abzug Liegenschaftsunterhalt	CHF – 4’200	CHF – 75’000	CHF – 70’000	–
Steuerbares Einkommen n. Abzug	CHF 195’800	CHF 125’000	CHF 130’000	–
——————————————————	————————	————————	————————	————————
Steuerbelastung¹	CHF 44’001	CHF 20’107	CHF 21’575	CHF 85’683
Steuerersparnis durch Renovationen	–	CHF 23’894	CHF 22’426	CHF 46’320

Ab 2029: grundsätzlich keine Abzüge mehr für Unterhaltskosten

Führt Familie Meier die Renovationen erst ab 2029 aus, verändert sich die Ausgangslage: Unterhaltskosten für selbst genutztes Wohneigentum können dann grundsätzlich nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Ausnahmen können insbesondere für kantonale Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen gelten.

Renovationskosten und -zeitpunkte berechnen

Unser Renovations- und CO₂-Rechner hilft dabei, Renovationskosten und -zeitpunkte zu ermitteln und anhand der CO₂-Gebäudeemissionen die aktuelle Nachhaltigkeit einer Liegenschaft einzuschätzen.

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Eigenmietwert: Auswirkungen ganzheitlich betrachten

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Behandlung von Wohneigentum grundlegend. Entscheidungen wie Renovationen oder die Amortisation der Hypothek sollten nicht isoliert getroffen werden. Neben steuerlichen Aspekten sind auch Faktoren wie Liquidität, Vermögensstruktur und persönliche Renditeerwartungen entscheidend. Eine frühzeitige und ganzheitliche Planung hilft, die Auswirkungen besser einzuschätzen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Unsere Tipps

Renovationen rechtzeitig planen und umsetzen:
Heute können Unterhalts- und Renovationskosten steuerlich abgezogen werden. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt dieser Vorteil. Wenn Sie Sanierungen planen, kann es daher sinnvoll sein, diese vorzuziehen. Eine gestaffelte Umsetzung über mehrere Jahre kann zusätzlich helfen, die Steuerbelastung zu optimieren.
Erneuerungsfonds überprüfen:
Wenn Sie Stockwerkeigentum besitzen, lohnt es sich, einen Blick auf den Erneuerungsfonds Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft zu werfen. Einzahlungen in diesen Fonds können unter dem heutigen Steuersystem noch von den Steuern abgezogen werden. Wie hoch diese Einlagen sein dürfen, hängt von den jeweiligen kantonalen Regelungen ab.
Künftige Entwicklungen im Blick behalten:
Im Zuge der neuen Reform können Kantone Steuern auf Zweitliegenschaften einführen. Sobald bekannt ist, welche Kantone solche Steuern erheben und in welcher Höhe, sollten diese Auswirkungen in der Finanzplanung berücksichtigt werden
Finanzierung ganzheitlich prüfen:
Mit der Reform entfällt der Schuldzinsenabzug. Gleichzeitig bindet eine stärkere Amortisation Kapital in der Immobilie. Eine Überprüfung der Finanzierung hilft, die Auswirkungen auf Liquidität und finanzielle Flexibilität besser einzuschätzen.

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Möchten Sie wissen, was die Abschaffung des Eigenmietwerts konkret für Sie bedeutet? Unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater unterstützen Sie gerne dabei, Ihre persönliche Situation zu analysieren und passende Lösungen zu erarbeiten.

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