Eigenmietwert: Was die Abschaffung bedeutet

An der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat sich das Schweizer Stimmvolk für den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften entschieden und somit die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer?

Eigenmietwert – kurz erklärt

Der Eigenmietwert ist ein Einkommen, das Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen. Er basiert auf dem geschätzten Mietwert, den man für die Immobilie erzielen könnte, wenn sie vermietet wäre.

Durch die Abstimmung ergeben sich folgende Änderungen:

Die Besteuerung des Eigenmietwerts für Erst- und Zweitliegenschaften wird aufgehoben.

Abzüge für Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Immobilien entfallen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene. Für vermietete Liegenschaften bleiben diese Abzüge jedoch bestehen.
Beim Bund können auch die Abzüge für Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten nicht mehr geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Liegenschaften. Die Kantone können diese Abzüge weiterhin zulassen (längstens bis 2050).
Kosten der Denkmalpflege können beim Bund weiterhin abgezogen werden. Die Kantone bestimmen jeweils selbst über die Abzugsfähigkeit dieser Kosten.

Eigentümerinnen und Eigentümer ohne vermietete Immobilien können keine Schuldzinsen mehr abziehen. Bisher konnten Steuerpflichtige Schuldzinsen bis zu einem gewissen Betrag abziehen (z. B. auch für Lombardkredite oder private Darlehen).
Eine Ausnahme gilt für Ersterwerbende von Wohneigentum: Sie dürfen zehn Jahre lang einen begrenzten Abzug der auf die entsprechende Liegenschaft entfallenden Schuld geltend machen. Dieser Betrag wird jährlich reduziert (für Ehegemeinschaften sind es im ersten Jahr bis zu 10'000 Franken, für übrige Steuerpflichtige bis zu 5'000 Franken) und sinkt jedes Jahr um 10 % des ursprünglichen Betrags.
Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Objekten können private Schuldzinsen künftig nur noch entsprechend dem Anteil der fremdvermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen abziehen (sogenannte quotal-restriktive Methode).

Um Einnahmeverluste – insbesondere in Bergkantonen mit vielen Ferienwohnungen – auszugleichen, erhalten die Kantone durch die Verfassungsänderung die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen.

Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf die Bevölkerung?

Auf den ersten Blick entlastet die Abschaffung des Eigenmietwerts Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer. Insbesondere für diejenigen, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und geringe Investitionen in den Unterhalt planen, ist die Abschaffung von Vorteil – somit profitieren beispielsweise Rentnerinnen und Rentner. Das bisherige System begünstigte diejenigen, die hohe Ausgaben für Hypothekarzinsen und Unterhalt haben. Sie konnten Abzüge machen, welche den Eigenmietwert übersteigen.

Wie und ob Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer von der Abschaffung profitieren, hängt von verschiedenen Faktoren wie der Verschuldung, dem Hypothekarzinsniveau, dem steuerbaren Einkommen, dem Zustand und der Lage der Immobilie ab. Ausserdem ist relevant, ob es sich um einen Ersterwerb handelt. Kurzfristig könnte es zu einem Renovationsboom kommen, langfristig aber zu weniger Unterhalt und einer sinkenden Nachfrage in der Bauwirtschaft.

Wann treten die neuen Bestimmungen in Kraft?

Die Übergangsfrist für das Inkrafttreten der neuen Bestimmungen ist noch nicht bestimmt. Der Eigenmietwert könnte frühestens 2028 fallen.

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