Eigenmietwert: Was die Abschaffung bedeutet

An der Volksabstimmung vom 28. September 2025 hat sich das Schweizer Stimmvolk für den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften entschieden und somit die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Welche Auswirkungen hat dies für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer?

Eigenmietwert – kurz erklärt

Der Eigenmietwert ist ein Einkommen, das Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen. Er basiert auf dem geschätzten Mietwert, den man für die Immobilie erzielen könnte, wenn sie vermietet wäre.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Die Besteuerung des Eigenmietwerts für Erst- und Zweitliegenschaften wird aufgehoben.

Abzüge für Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Immobilien entfallen sowohl auf Bundes- als auch auf Kantonsebene. Für vermietete Liegenschaften bleiben diese Abzüge jedoch bestehen.
Beim Bund können auch die Abzüge für Energiesparmassnahmen und Rückbaukosten nicht mehr geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Liegenschaften. Die Kantone können diese Abzüge weiterhin zulassen (längstens bis 2050).
Kosten der Denkmalpflege können beim Bund weiterhin abgezogen werden. Die Kantone bestimmen jeweils selbst über die Abzugsfähigkeit dieser Kosten.

Eigentümerinnen und Eigentümer ohne vermietete Immobilien können keine Schuldzinsen mehr abziehen. Bisher konnten Steuerpflichtige Schuldzinsen bis zu einem gewissen Betrag abziehen (z. B. auch für Lombardkredite oder private Darlehen).

Für Ersterwerbende gilt beim Schuldzinsabzug eine Übergangsregelung. Damit soll der Einstieg ins Wohneigentum auch nach der Reform erleichtert werden. Beim erstmaligen Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum können Käuferinnen und Käufer einen Teil der Schuldzinsen maximal 10 Jahre steuerlich abziehen. Der Ersterwerberabzug beginnt im ersten Steuerjahr nach dem Kauf und läuft unabhängig vom Zeitpunkt der Reform über diesen Zeitraum weiter. Wird beispielsweise bereits im Jahr 2026 erstmalig Wohneigentum erworben, kann der Abzug noch während der verbleibenden Jahre nach Inkrafttreten der Reform geltend gemacht werden. Der Abzug reduziert sich jährlich um 10% des ursprünglichen Betrags.

Maximal möglicher Schuldzinsabzug:

	Alleinstehende	Ehepaare
Max. Abzug im 1. Jahr	5’000	10’000
Max. Abzug im 2. Jahr	4’500	9’000
Max. Abzug im 3. Jahr	4’000	8’000
Max. Abzug im 4. Jahr	3’500	7’000
Max. Abzug im 5. Jahr	3’000	6’000
Max. Abzug im 6. Jahr	2’500	5’000
Max. Abzug im 7. Jahr	2’000	4’000
Max. Abzug im 8. Jahr	1’500	3’000
Max. Abzug im 9. Jahr	1’000	2’000
Max. Abzug im 10. Jahr	500	1’000

Für Eigentümerinnen und Eigentümer einer vermieteten oder verpachteten Liegenschaft bleiben Schuldzinsen grundsätzlich abzugsfähig. Der Abzug erfolgt jedoch nur anteilig. Entscheidend ist das Verhältnis der vermieteten Immobilien zum gesamten Vermögen. Je höher dieser Anteil ist, desto mehr Schuldzinsen können steuerlich geltend gemacht werden.

Berechnungsbeispiel:

Eigenheim (Vermögen)	CHF 800’000
Ferienwohnung selbstgenutzt (Vermögen)	CHF 300’000
Vermietete Wohnung (Vermögen)	CHF 800’000
Bankkonto (Vermögen)	CHF 200’000
Schulden	CHF 500’000
Schuldzinssatz	2%
Schuldzinsen	CHF 10’000
Abzugsfähiger Prozentsatz	38.1%
Abzugsfähige Schuldzinsen	CHF 3’810

Erläuterung:

Bei der Berechnung des abzugsfähigen Prozentsatzes wird im Zähler des Berechnungsbeispiels nur die vermiete Wohnung im Wert von CHF 800’000 berücksichtigt. Im Nenner wird das Vermögen aus dem Eigenheim, der selbstgenutzten Ferienwohnung, der vermieteten Wohnung und dem Bankkonto aufsummiert (CHF 800’000 + CHF 300’000 + CHF 800’000 + CHF 200’000 = CHF 2’100’000). Aus der Berechnung ergibt sich ein abzugsfähiger Prozentsatz von 38.1% (( CHF 800’000 / CHF 2’100’000) * 100).
38.1% von CHF 10’000 ergeben wiederum eine abzugsberechtigte Höhe von CHF 3’810 Schuldzinsen. Für die Kalkulation der abzugsfähigen Quote spielt es keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.
Aktuell ist noch offen, welche Werte für die Ermittlung der einzelnen Vermögenswerte herangezogen werden (Steuerwert, amtl. Verkehrswert oder Marktwert).

Um Einnahmeverluste – insbesondere in Bergkantonen mit vielen Ferienwohnungen – auszugleichen, erhalten die Kantone durch die Verfassungsänderung die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen.

Wann treten die neuen Bestimmungen in Kraft?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die heutigen steuerlichen Regelungen weiterhin.

Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Auf den ersten Blick entlastet die Abschaffung des Eigenmietwerts Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer. Insbesondere für diejenigen, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und geringe Investitionen in den Unterhalt planen, ist die Abschaffung von Vorteil – somit profitieren beispielsweise Rentnerinnen und Rentner. Das bisherige System begünstigte jedoch diejenigen, die hohe Ausgaben für Hypothekarzinsen und Unterhalt haben. Sie konnten Abzüge machen, welche den Eigenmietwert übersteigen.

Wie und ob Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer von der Abschaffung profitieren, hängt von verschiedenen Faktoren wie der Verschuldung, dem Hypothekarzinsniveau, dem steuerbaren Einkommen, dem Zustand und der Lage der Immobilie ab. Ausserdem ist relevant, ob es sich um einen Ersterwerb handelt. Kurzfristig könnte es zu einem Renovationsboom kommen, langfristig aber zu weniger Unterhalt und einer sinkenden Nachfrage in der Bauwirtschaft. Wer eine Renovation plant, sollte die finanziellen Auswirkungen frühzeitig prüfen. Der Renovations- und CO₂-Rechner der St.Galler Kantonalbank hilft dabei, Renovationskosten und -zeitpunkte zu ermitteln und anhand der CO₂-Gebäudeemissionen die aktuelle Nachhaltigkeit einer Liegenschaft einzuschätzen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Behandlung von Wohneigentum grundlegend. Entscheidungen wie Renovationen oder die Amortisation der Hypothek sollten nicht isoliert getroffen werden. Neben steuerlichen Aspekten sind auch Faktoren wie Liquidität, Vermögensstruktur und persönliche Renditeerwartungen entscheidend. Eine frühzeitige und ganzheitliche Planung hilft, die Auswirkungen besser einzuschätzen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Unsere Tipps

Renovationen rechtzeitig planen und umsetzen:
Heute können Unterhalts- und Renovationskosten steuerlich abgezogen werden. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt dieser Vorteil. Wenn Sie Sanierungen planen, kann es daher sinnvoll sein, diese vorzuziehen. Eine gestaffelte Umsetzung über mehrere Jahre kann zusätzlich helfen, die Steuerbelastung zu optimieren.
Erneuerungsfonds überprüfen:
Wenn Sie Stockwerkeigentum besitzen, lohnt es sich, einen Blick auf den Erneuerungsfonds Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft zu werfen. Einzahlungen in diesen Fonds können unter dem heutigen Steuersystem noch von den Steuern abgezogen werden. Wie hoch diese Einlagen sein dürfen, hängt von den jeweiligen kantonalen Regelungen ab.
Künftige Entwicklungen im Blick behalten:
Im Zuge der neuen Reform können Kantone Steuern auf Zweitliegenschaften einführen. Sobald bekannt ist, welche Kantone solche Steuern erheben und in welcher Höhe, sollten diese Auswirkungen in der Finanzplanung berücksichtigt werden
Finanzierung ganzheitlich prüfen:
Mit der Reform entfällt der Schuldzinsenabzug. Gleichzeitig bindet eine stärkere Amortisation Kapital in der Immobilie. Eine Überprüfung der Finanzierung hilft, die Auswirkungen auf Liquidität und finanzielle Flexibilität besser einzuschätzen.

Haben Sie Fragen?

Möchten Sie wissen, was die Abschaffung des Eigenmietwerts konkret für Sie bedeutet? Unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater unterstützen Sie gerne dabei, Ihre persönliche Situation zu analysieren und passende Lösungen zu erarbeiten.

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