Illustration eines Mehrfamilienhauses in einer Konjunkturlandschaft

Renditeliegenschaften Herbstausgabe 2022

Preisentwicklungen für Renditeliegenschaften im Bereich Wohnen und Geschäft für die Kantone St.Gallen und Appenzell Ausserrhoden.

Der Angebotsüberhang im St. Galler Mietwohnungsmarkt konnte grösstenteils abgebaut werden. Einerseits hat sich hier die Mietwohnungsnachfrage stark erhöht – so lag die Zahl der auf den Vermarktungsplattformen registrierten Suchabos für Mietobjekte im Oktober 2022 um 23 Prozent über dem Vorjahreswert. Der Grund für die gestiegene Nachfrage ist in erster Linie die starke internationale Zuwanderung, welche im laufenden Jahr 2022 deutlich über dem Wert aus dem Vorjahr liegt. Andererseits hat die Zahl der inserierten Objekte um 24 Prozent abgenommen, denn aufgrund der reduzierten Bautätigkeit gelangen immer weniger neue Wohneinheiten auf den Markt. Inzwischen kommen im Kanton St. Gallen auf jede inserierte Mietwohnung knapp zwei Interessenten.

Angebot und Baumarkt

Das Mietwohnungsangebot ist in den vergangenen Monaten deutlich zurückgegangen. Mit 6.1 Prozent am Bestand beträgt der Anteil der inserierten Wohnungen zwar immer noch leicht mehr als der landesweite Vergleichswert, aber nur noch einzelne Regionen weisen derzeit eine überdurchschnittlich grosse Auswahl auf. Und die Neubautätigkeit wird in den kommenden Monaten kaum an Dynamik gewinnen: Im Herbst 2022 lag die Zahl der bewilligten Mietwohnungen rund ein Viertel unter dem Mittel der vorangegangenen fünf Jahre.

Preisentwicklung

Das Zusammenspiel einer sehr regen Nachfrage und des mittlerweile rückläufigen Angebots spiegelt sich klar in der Entwicklung der am Markt inserierten Wohnungsmieten. Diese lagen im Kanton St. Gallen im 3. Quartal 2022 2.1 Prozent über dem Vorjahresquartal (Gesamtschweizer Durchschnitt: plus 1.1 Prozent). Auch die Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Qualität und für Neubauwohnungen entwickeln sich weiterhin robust.

Ausblick

Im kommenden Jahr dürften die Angebotsmieten für Wohnungen im Kanton St. Gallen ähnlich oder gar noch stärker steigen als in den letzten Monaten. Denn einerseits wächst die Haushaltsnachfrage überdurchschnittlich und das inflationäre Umfeld wirkt sich auch auf die Löhne und Mieten aus. Andererseits sind bei der Neubautätigkeit von Mietwohnungen im Kanton St. Gallen vorerst wenig zusätzliche Impulse zu erkennen. Somit deutet einiges darauf hin, dass hier das Angebot an bezugsbereiten Wohnungen noch etwas schrumpfen und auf eine wachsende Nachfrage stossen wird. Auch die Bestandesmieten dürften anziehen, da aufgrund der höheren Zinsen der Referenzzinssatz steigen wird.

Karte zu Wohnungsmieten anhand der Wohnungsfläche im ganzen Kanton St.Gallen

Preislandschaft Wohnungsmieten

Diagramm zum Preisindex der Wohnungsmieten im ganzen Kanton St.Gallen

Entwicklung der Wohnungsmieten
(Index 1. Quartal 2012 = 100)

Aktuell zeigen sich die Ostschweizer Geschäftsflächenmärkte dank stabiler Marktversorgung und lebhafter Nachfrage in einer guten Verfassung. Auch der hiesige Arbeitsmarkt präsentiert sich robust mit historisch tiefen Arbeitslosenquoten (Kanton St. Gallen: 1.4 Prozent; Kanton Appenzell-Innerrhoden 0.4 Prozent). Zunehmende Belastungsfaktoren trüben den Konjunkturausblick jedoch ein. Im Vordergrund stehen die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Energieversorgung und der Inflationsentwicklung. Weiter dürften Rezessionsängste im Euro-Raum angesichts der starken internationalen Verflechtung der Ostschweizer Wirtschaft ihren Teil dazu beitragen, dass die Ostschweizer Unternehmen etwas weniger optimistisch in die Zukunft blicken.

Angebot und Baumarkt

Das Angebot an Büroflächen im Kanton St. Gallen blieb über die letzten Quartale relativ konstant. Die Angebotsziffer (inserierte Flächen im Verhältnis zum Bestand) liegt derzeit bei 6.0 Prozent. Künftig dürfte sich das Angebot eher verknappen, sofern sich die Wirtschaft nicht stärker eintrübt als erwartet. Denn die Baugesuche für Büroflächen folgen dem schweizweiten Trend und haben deutlich abgenommen. Noch drastischer zeigt sich der Rückgang der Bautätigkeit bei den Verkaufsflächen: In diesem Segment ist sie beinahe zum Erliegen gekommen. Einer der Gründe dürften neben dem schwierigen Umfeld für den Detailhandel auch die gestiegenen Baupreise sein.

Mietpreisentwicklung

Das zuletzt starke Beschäftigungswachstum vermag die Effekte des Homeoffices mehr als nur zu absorbieren. Somit setzte sich im Kanton St. Gallen der Anstieg der Angebotsmieten für Büroflächen fort; im Vergleich zum Vorjahr haben sich diese um 1.3 Prozent verteuert und liegen damit fast wieder auf dem Vor-Corona-Niveau. Bei den Verkaufsflächen hingegen nehmen die Marktmieten fortlaufend ab. Die Konkurrenz durch den Onlinehandel, aber auch die reduzierte Kaufkraft aufgrund der Konsumententeuerung dürften derzeit die Nachfrage nach Verkaufsflächen eher abschwächen.

Ausblick

Im September 2022 waren in St. Gallen weiterhin rund 23 Prozent mehr Stellen offen als im Vorjahr. Damit malt der Arbeitsmarkt vorerst auch ein erfreuliches Bild für die Zukunft. Insbesondere die Büroflächenmärkte profitieren derzeit vom Beschäftigungswachstum. Dennoch dürfte sich die Konjunktur in Anbetracht der erhöhten Volatilität bei den Energiepreisen, der anhaltend hohen Inflation und der geopolitischen Spannungen eher abkühlen, was die zusätzliche Nachfrage nach Geschäftsflächen dämpfen würde.