Illustration eines Mehrfamilienhauses in einer Konjunkturlandschaft

Renditeliegenschaften Herbstausgabe 2023

Preisentwicklungen für Renditeliegenschaften im Bereich Wohnen und Geschäft für die Kantone St.Gallen und Appenzell Ausserrhoden.

Seit drei Jahren werden die Leerstände im St.Galler Mietwohnungsmarkt kontinuierlich abgebaut. Im Juni 2023 lag die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen bereits rund 40 Prozent unter dem im Jahr 2020 gemessenen Maximalwert. Das hat einerseits damit zu tun, dass das sehr starke Bevölkerungswachstum (plus 1.3 Prozent im Jahr 2022, verglichen mit den landesweiten 0.9 Prozent) eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum mit sich bringt. Andererseits hat mit den gestiegenen Finanzierungskosten im Wohneigentum auch die Attraktivität der Mietwohnungen zugenommen. Gemessen an den Suchabos für Mietobjekte ist die Nachfrage vor allem im Rheintal, im Linthgebiet sowie in den Regionen Wil und St.Gallen gestiegen und übertrifft dort das verfügbare Angebot.

Angebot und Baumarkt

Im Kanton St.Gallen sind nicht nur die effektiven Wohnungsleerstände zurückgegangen – innerhalb von zwei Jahren hat sich hier auch die Zahl der am Markt inserierten Wohnungen um 35 Prozent reduziert. Mit einem Anteil von rund 6 Prozent am Bestand liegt das Angebot aber immer noch leicht über dem landesweiten Vergleichswert. Zudem ist absehbar, dass im Kanton St.Gallen in naher Zukunft zahlreiche neue Wohneinheiten auf den Markt gelangen werden, denn die Neubautätigkeit nimmt wieder Fahrt auf: Im 3. Quartal 2023 lag die Zahl der bewilligten Mietwohnungen um 33 Prozent über der Vorjahresperiode.

Preisentwicklung

Die rege Mietwohnungsnachfrage spiegelt sich in der Entwicklung der Angebotsmieten. Nachdem sich diese im Kanton St.Gallen während der letzten Dekade mehrheitlich stagnierend oder gar rückläufig entwickelt hatten, ist die Tendenz seit über einem Jahr wieder positiv. Im 3. Quartal 2023 war im Durchschnitt der am Markt inserierten Mietpreise zwar nur eine schwache Zunahme zu beobachten – in einer qualitätsbereinigten Betrachtung legten die Angebotsmieten für eine standardisierte Wohnung gegenüber dem Vorjahresquartal jedoch in sämtlichen St.Galler Regionen zwischen 2.5 und knapp 4 Prozent zu.

Ausblick

Angesichts der anhaltenden Zuwanderung und der relativen Attraktivität der Schweiz ist für die gesamte Ostschweiz auch im kommenden Jahr ein dynamisches Bevölkerungswachstum zu erwarten. Das kurbelt insbesondere die Nachfrage nach Mietwohnungen an, weshalb sich trotz reger Neubautätigkeit die Aufwärtstendenz bei den Angebotsmieten fortsetzen dürfte: Für das Jahr 2014 wird eine Verteuerung von über 3 Prozent erwartet. Die Bestandesmieten könnten noch stärker anziehen, da aufgrund der höheren Zinsen der massgebliche Referenzzinssatz bereits gestiegen ist und eine weitere Anhebung im Dezember 2023 wahrscheinlich ist.

Karte zu Wohnungsmieten anhand der Wohnungsfläche im ganzen Kanton St.Gallen

Preislandschaft Wohnungsmieten

Diagramm zum Preisindex der Wohnungsmieten im ganzen Kanton St.Gallen

Entwicklung der Wohnungsmieten
(Index 1. Quartal 2013 = 100)

Die Ostschweizer Wirtschaft ist in einer guten Verfassung, hat aber im 2. Quartal 2023 an Schwung verloren. Insbesondere im Exportgeschäft sind die Auftragsbücher wegen der weltweit schwächelnden Konjunktur immer weniger gefüllt, wohingegen die binnenorientierten Branchen wie der Bausektor und der Detailhandel einen guten Geschäftsgang vermelden. Auch für die kommenden Monate rechnen die Ostschweizer Unternehmen mit einer geringen Wirtschaftsdynamik, dementsprechend verharrt der Stimmungsbarometer im leicht negativen Bereich. Nichtsdestotrotz zeigt sich der Arbeitsmarkt mit einer äusserst tiefen Arbeitslosenquote von 1.5 Prozent robust, und zahlreiche Stellen sind nach wie vor unbesetzt.

Angebot und Baumarkt

Das Angebot an Büroflächen hat im Kanton St. Gallen abgenommen. Die Angebotsziffer (inserierte Flächen im Verhältnis zum Bestand) betrug im 3. Quartal 2023 weniger als 6 Prozent und kam damit unter dem landesweiten Durchschnitt von 7 Prozent zu liegen. Allerdings zeigt sich am hiesigen Baumarkt seit einigen Monaten mehr Bewegung: Die Baubewilligungen für Büroflächen haben im 3. Quartal 2023 leicht zugenommen; eine Erweiterung des Angebots ist vor allem in der Stadt St.Gallen geplant. Im Verkaufsflächenmarkt ist weiterhin eine sehr geringe Neubautätigkeit und ein zuletzt sogar leicht sinkendes Angebot zu beobachten.

Mietpreisentwicklung

Nachdem die Angebotsmieten für Büroflächen in der ersten Jahreshälfte noch verhältnismässig stark zugelegt hatten, kam es hier im 3. Quartal 2023 gegenüber den Werten des gleichen Zeitraums 2022 zu einem Rückgang von 1.5 Prozent. Bei den Verkaufsflächen hingegen haben sich die Marktmieten nach dem starken Abwärtstrend des vorangegangenen Jahres in den letzten Monaten wieder erhöht. Das spärliche Angebot dürfte zu einer Stabilisierung der Mietpreise beitragen, sollte aber nicht über die anhaltenden Herausforderungen bei der Vermietung von Einzelhandelsflächen hinwegtäuschen.

Ausblick

Die leicht positive Beschäftigungsentwicklung wirkt sich stützend auf die Büroflächennachfrage aus. Gleichzeitig verzeichnet der St.Galler Büromarkt aber einen Flächenzuwachs. Ausserdem wird wegen der Inflation und den damit steigenden Lohnkosten die Zahlungsbereitschaft der Unternehmen für Büroflächen gedämpft. Die Marktmieten in diesem Segment werden deshalb im kommenden Jahr voraussichtlich stagnieren oder gar eine leichte Abwärtstendenz zeigen. Der stationäre Handel und die Verkaufsflächenmieten stehen weiterhin unter Druck, denn zum einen schreitet die Verdrängung von Läden durch den Onlinehandel voran, und zum andern dürfte die anhaltende Inflation die Konsumausgaben insgesamt bremsen.