Renditeliegenschaften Frühlingsausgabe 2023
Preisentwicklungen für Renditeliegenschaften im Bereich Wohnen und Geschäft für die Kantone St.Gallen und Appenzell Ausserrhoden.
Im Gegensatz zu anderen Regionen der Schweiz herrscht zwar im St. Galler Mietwohnungsmarkt kein Wohnungsmangel – das noch vor 3 Jahren bestehende Überangebot wurde jedoch grösstenteils abgebaut. Zum einen bringt die sehr rege Zuwanderung eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum mit sich, und zum anderen hat die Attraktivität der Mietwohnungen mit den gestiegenen Hypothekarzinsen zugenommen. Im April 2023 lag im Kanton St. Gallen die Zahl der auf den Vermarktungsplattformen registrierten Suchabos für Mietobjekte um 20 Prozent über dem Vorjahreswert. Die zusätzliche Nachfrage beeinflusst die inserierten Wohnungsmieten, die sich seit einem Jahr spürbar nach oben bewegen.
Angebot und Baumarkt
Mit einem Anteil von rund 6 Prozent am Bestand liegt die Zahl der inserierten Wohnungen leicht über dem landesweiten Vergleichswert. Vor allem die Regionen Wil und St. Gallen weisen ein umfangreiches Mietwohnungsangebot auf. Auch die Neubautätigkeit wird in den kommenden Monaten zunehmen: Im 1. Quartal 2023 lag die Zahl der bewilligten Mietwohnungen rund ein Viertel über der Zahl in der Vorjahresperiode. Somit ist absehbar, dass im Kanton St. Gallen zahlreiche neue Wohneinheiten auf den Markt gelangen werden.
Preisentwicklung
Die zurzeit sehr rege Mietwohnungsnachfrage spiegelt sich deutlich in der Entwicklung der am Markt inserierten Wohnungsmieten. Diese bewegen sich im Kanton St. Gallen nach wie vor aufwärts und lagen im 1. Quartal 2023 um 2.0 Prozent über dem Vorjahresquartal (Gesamtschweizer Durchschnitt: plus 1.3 Prozent). Auch die neu abgeschlossenen Mieten für Wohnungen vergleichbarer Qualität entwickeln sich hier dynamisch.
Ausblick
Die Wohnungsnachfrage dürfte im Kanton St. Gallen auch weiterhin wachsen. Einerseits sorgen demografische Veränderungen dafür, dass die Belegungsdichte pro Wohnung abnimmt und somit der Bedarf an Wohnraum steigt. Andererseits bringt der Arbeitsmarkt zusätzliche Impulse mit sich: Viele der zurzeit offenen Stellen können nur mit Personen aus dem Ausland besetzt werden, was insbesondere die Nachfrage nach Mietwohnungen ankurbelt. Die Aufwärtstendenz bei den Angebotsmieten dürfte sich daher fortsetzen. Und die Bestandesmieten werden ebenfalls anziehen, da im Juni 2023 der massgebliche Referenzzinssatz aufgrund der höheren Zinsen gestiegen ist.
Preislandschaft Wohnungsmieten
Entwicklung der Wohnungsmieten
(Index 1. Quartal 2013 = 100)
Die Ostschweizer Konjunktur hat sich Anfang 2023 zwar leicht abgekühlt, aber sie zeigt sich grundsätzlich robust. Während das eingetrübte internationale Umfeld die exportorientierten Unternehmen belastet, entwickeln sich binnenorientierte Branchen wie das Baugewerbe und Unternehmen im Tertiärsektor stabil. Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf zeigen sich die Ostschweizer Unternehmen verhalten optimistisch und erwarten für die Geschäftslage eine Stabilisierung oder gar eine positive Entwicklung. Das im vergangenen Jahr überdurchschnittlich starke Beschäftigtenwachstum dürfte angesichts des Fachkräftemangels im 2023 zwar an Schwung verlieren, sich aber nach wie vor im positiven Bereich bewegen.
Angebot und Baumarkt
Das Angebot an Büroflächen hat im Kanton St. Gallen zuletzt etwas zugenommen. Die Angebotsziffer (inserierte Flächen im Verhältnis zum Bestand) liegt derzeit bei rund 7 Prozent, was aber immer noch dem landesweiten Durchschnitt entspricht. Auch am hiesigen Baumarkt zeigt sich mehr Bewegung, denn die Baugesuche für Büroflächen haben im 1. Quartal 2023 zugenommen. So wird unter anderem in der Stadt St. Gallen das Büroflächenangebot ausgebaut. Im Verkaufsflächenmarkt hat die sehr geringe Bautätigkeit dazu beigetragen, dass die Menge an inserierten Verkaufsflächen im vergangenen Jahr zurückgegangen ist.
Mietpreisentwicklung
Das rege Beschäftigungswachstum vermag die Effekte von Homeoffice mehr als nur zu absorbieren. Somit hat sich im Kanton St. Gallen der Anstieg der Angebotsmieten für Büroflächen im 1. Quartal 2023 sogar etwas beschleunigt: Im Vergleich zum Vorjahr haben sich diese um 3.6 Prozent verteuert. Bei den Verkaufsflächen hingegen nehmen die Marktmieten fortlaufend ab – allerdings konnte der Abwärtstrend bei den Angebotsmieten vorerst gebremst werden, was unter anderem auf die Angebotsverknappung zurückzuführen sein dürfte.
Ausblick
Die positive Beschäftigungsentwicklung wirkt sich stützend auf die Büroflächennachfrage aus. Die Marktmieten für Büroflächen werden daher im laufenden Jahr voraussichtlich eine leichte Aufwärtstendenz zeigen. Gleichzeitig sieht sich der St. Galler Büroflächenmarkt aber auch mit einer zunehmenden Flächenausdehnung konfrontiert. Der stationäre Handel steht weiterhin unter Druck, denn einerseits schreitet die Verdrängung von Läden durch den Onlinehandel voran, und andererseits dürfte die anhaltende Inflation die Konsumausgaben ein wenig bremsen.
Preislandschaft
Preislandschaft Büroflächen
Preislandschaft Verkaufsflächen
Entwicklung der mittleren Angebotsmieten für Büro- und Verkaufsflächen
(Index 1. Quartal 2013 = 100)
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