Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Geschäft
Die Lage für Ostschweizer Wirtschaft bleibt herausfordernd, insbesondere für die exportorientierte Industrie. Wie zeigt sich dies am Immobilienmarkt?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.9% | 1.6% | 1.3% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 2.57 | 1.72 | 5.08 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.0% | 0.2% | 0.7% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 2.9% | 2.8% | 2.6% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 2.0% | 1.9% |
Die Stimmung bei den Ostschweizer Unternehmen hat sich in den letzten Monaten des Jahres trotz Zolldeal mit den USA nur leicht verbessert. Der Ostschweizer Exportindustrie weht weiterhin ein rauer Wind entgegen. Die Auftragslage ist angespannt, die durchschnittliche Auslastung der Produktionskapazitäten ist mit knapp 80 % auf tiefem Niveau. Robuster präsentiert sich der Binnenmarkt, der nach wie vor eine wichtige Stütze für die Ostschweizer Wirtschaft ist.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) beliess Mitte Dezember ihren Leitzins bei 0%. Damit sind Negativzinsen sind vorerst vom Tisch. Der Kapitalmarkt hat sich bereits seit längerem auf Nullzinsen eingestellt. Dennoch sind die längerfristigen Zinsen zuletzt deutlich angestiegen. Dies ist jedoch nicht auf Veränderungen der Zinserwartungen an die SNB zurückzuführen, sondern sie spiegelt vielmehr die gestiegenen Kapitalmarktzinsen in Europa. In Europa haben «hawkishe» Aussagen von EZB-Vertretern zu einer Neueinschätzung geführt. Die Erwartungen auf eine baldige EZB-Leitzinserhöhung erachten wir jedoch als verfrüht und wir erwarten deshalb in den kommenden Monaten wieder leicht tiefere Kapitalmarktzinsen – in Europa und folglich auch in der Schweiz.
Die Baubewilligungen im Bürobereich sind zuletzt etwas zurückgekommen, nachdem die Baubewilligungen in den letzten beiden Jahren aufgrund von Grossprojekten mit wenig Einfluss auf den Gesamtmarkt angestiegen sind. Nun befinden sich die Baubewilligungen im Bürobereich ungefähr im Mittel der letzten zehn Jahre.
Bei den Verkaufsflächen ist die Bautätigkeit weiterhin tief. Daher dürften in den kommenden Monaten nur vereinzelt neue Objekte auf den Markt kommen.
Das Angebot an Büroflächen hat wieder etwas zugenommen, befindet sich aber weiter unter dem langjährigen Durchschnitt. Die meisten Bürobranchen entwickeln sich wirtschaftlich robust, der Stellenausbau dürfte sich aber verlangsamen. Die Homeofficequoten haben sich mittlerweile eingependelt. Der Bedarf an Büroflächen dürfte damit stabil bleiben.
Das Angebot an Verkaufsflächen hat erneut leicht abgenommen und befindet sich mit unter 1% auf tiefem Niveau. Der Bedarf an zusätzlichen Flächen ist aber angesichts des anhaltenden Trends hin zum Onlinehandel begrenzt.
Die Beschäftigung im zweiten Sektor ist zuletzt nur schwach gewachsen. Insbesondere in der Industrie sind Überkapazitäten vorhanden, weshalb dort ein Rückgang der Beschäftigten festzustellen war. Im Baugewerbe wurden hingegen neue Stellen geschaffen. Insgesamt dürfte die Nachfrage nach zusätzlichen Flächen im zweiten Sektor gedämpft bleiben.
Auch der Dienstleistungssektor weist weiterhin ein robustes Beschäftigungswachstum aus. Allerdings hat sich das Wachstum nach den dynamischen Jahren 2022 und 2023 etwas abgeschwächt. Die Nachfrage nach Büroflächen wird daher ebenfalls etwas nachlassen. Im stationären Detailhandel in der Ostschweiz hält der Druck durch die wachsende Konkurrenz durch den Onlinehandel sowie den Einkaufstourismus an. Die Nachfrage nach Verkaufsflächen wird daher schwach bleiben.
Die Bruttoanfangsrendite, die das Verhältnis des Nettomietzinses zum Marktwert der Liegenschaft darstellt, hat 2024 leicht zugenommen. Sie ist allerdings weniger stark gestiegen wie in den zwei vorhergehenden Jahren.
Mietverträge konnten oftmals nur mit Zugeständnissen verlängert werden. So mussten Vermieter zum Beispiel Mieterausbauten übernehmen oder mietfreie Zeiten gewähren, was in der Bruttoanfangsrendite nicht eins zu eins abgebildet ist.
Das Potential für Miterhöhungen bei Geschäftsliegenschaften ist aufgrund der abkühlenden Wirtschaft weiterhin begrenzt.
Die Angebotsmieten für Büroflächen sind zuletzt nur noch leicht gestiegen. Im zweiten Quartal 2025 haben sie gegenüber dem Vorjahr um 0.3% zugelegt. Insgesamt zeichnet sich seit Ende 2021 ein Seitwärtstrend bei den Büromieten im Kanton St. Gallen ab.
Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen sind im zweiten Quartal mit einem Plus von 1.0% stärker gestiegen, nachdem sie zuletzt unter anhaltendem Druck standen. Insbesondere an weniger stark frequentierten Lagen konnten Mietverträge für Geschäftsflächen aber zum Teil nur mit Zugeständnissen abgeschlossen oder verlängert werden.
Ausblick
Die Stimmung in der Ostschweizer Wirtschaft hat sich zuletzt weiter eingetrübt. Allerdings bleibt die Kluft zwischen der robusten Binnenwirtschaft und der angeschlagenen exportorientierten Industrie bestehen. Insbesondere in der Industrie fehlen derzeit konjunkturelle Impulse für eine nachhaltige Belebung. Hinzu kommen die Turbulenzen rund um die US-Handelspolitik. Entsprechend ist die Nachfrage nach zusätzlichen Flächen in der Industrie zurzeit kaum vorhanden.
Die Nachfrage nach Büroflächen wird hingegen hauptsächlich vom Dienstleistungssektor getrieben. Dieser entwickelt sich robust, zeigt aber auch Anzeichen einer Verlangsamung. Die Büromieten dürften sich daher seitwärts bewegen.
Die Verkaufsflächen können nicht in vollem Mass vom robusten Binnenmarkt profitieren, denn die Konkurrenz durch den Onlinehandel hält den Druck auf den stationären Handel hoch. Dies gilt insbesondere für das Non-Food Segment. Entsprechend dürfte der Druck auf die Mieten für Verkaufsflächen anhalten. Insbesondere an peripheren Lagen ist es herausfordernd, eine passende Mieterschaft zu finden.
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