Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Geschäft
Die Lage für Ostschweizer Wirtschaft bleibt herausfordernd, insbesondere für die exportorientierte Industrie. Wie zeigt sich dies am Immobilienmarkt?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.9% | 1.6% | 1.3% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 4.32 | 3.43 | 0.64 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.1% | 0.1% | 0.4% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 3.2% | 2.9% | 2.9% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.3% | 2.0% | 2.1% |
Die Ostschweizer Wirtschaft präsentiert sich uneinheitlich. Während sich der Binnenmarkt robust entwickelt, bleibt die Lage in der Exportwirtschaft herausfordernd. Zwar dürfte die Talsohle erreicht sein, Impulse für eine nachhaltige Belebung sind jedoch weiterhin nicht in Sicht. Der Binnenmarkt wird durch die tiefen Zinsen gestützt, allerdings belastet die konjunkturelle Unsicherheit die Konsumstimmung. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt ist trotz leichtem Anstieg der Arbeitslosigkeit weiterhin solide.
Im vergangenen Juni senkte die SNB ihren Leitzins auf 0% und betonte seither mehrfach, dass die Hürden für Negativzinsen hoch seien. Trotz der tiefen Inflation und des starken Frankens rechnen wir daher nicht mit einem weiteren Zinsschritt. Die Schweizer Wirtschaft dürfte in diesem Jahr zwar unterdurchschnittlich wachsen, eine Rezession droht aufgrund der soliden Binnenwirtschaft jedoch nicht. Nachdem die Schweizer Kapitalmarktzinsen gegen Jahresende deutlich gestiegen waren, haben sie diesen Anstieg zu Beginn des neuen Jahres weitgehend korrigiert. Für die kommenden Monate erwarten wir daher auch bei den längerfristigen Zinsen eine Seitwärtsbewegung.
Die Baubewilligungen im Bürosegment sind zuletzt weiter zurückgegangen und liegen deutlich unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. In den beiden Vorjahren waren die Bewilligungen im Bürosegment aufgrund einzelner Grossprojekte vorübergehend gestiegen. Diese hatten jedoch nur begrenzten Einfluss auf den Gesamtmarkt.
Bei den Verkaufsflächen ist die Bautätigkeit in der Ostschweiz nahezu zum Erliegen gekommen. Entsprechend dürften in den kommenden Monaten sowohl im Bürosegment als auch bei den Verkaufsflächen nur wenige neue Objekte auf den Markt kommen.
Das Angebot an Büroflächen hat zum Jahresende weiter abgenommen und befindet sich im langjährigen Vergleich auf tiefem Niveau. Die meisten Bürobranchen sind weniger stark von der konjunkturellen Abkühlung betroffen. Hinzu kommt ein robustes Stellenwachstum in der öffentlichen Verwaltung. Der Bedarf an Büroflächen dürfte damit stabil bleiben.
Das Angebot an Verkaufsflächen ist auf tiefem Niveau stabil. Die Nachfrage nach zusätzlichen Verkaufsflächen ist angesichts des anhaltenden Trends hin zum Onlinehandel jedoch begrenzt.
Innerhalb des Kantons ist das Angebot sowohl bei den Büroflächen als auch bei den Verkaufsflächen in den urbanen Regionen St. Gallen und Wil am höchsten.
Die Beschäftigung im zweiten Sektor ist aufgrund des anhaltend schwierigen Umfelds in der Industrie zuletzt zurückgegangen. Im Baugewerbe beleben die rege Bautätigkeit im Wohnsegment sowie die Zunahme an Renovationen im Vorfeld der Abschaffung des Eigenmietwerts hingegen die Nachfrage. Der Bedarf an zusätzlichen Industrie- und Gewerbeflächen dürfte insgesamt verhalten bleiben.
Auch der Dienstleistungssektor weist weiterhin ein robustes Beschäftigungswachstum auf, auch wenn sich dieses nach den dynamischen Jahren 2022 und 2023 etwas abgeschwächt hat. Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte daher ebenfalls an Dynamik einbüssen. Im stationären Detailhandel hält der Druck durch den Onlinehandel sowie den Einkaufstourismus an. Die Nachfrage nach Verkaufsflächen wird entsprechend schwach bleiben.
Die Bruttoanfangsrendite, welche das Verhältnis des Bruttomietzinses zum Marktwert der Liegenschaft darstellt, hat 2025 wieder leicht abgenommen. Grund für den Rückgang ist das gestiegene Interesse an Immobilienanlagen aufgrund der tiefen Rendite von festverzinslichen Anlagen wie Schweizer Franken Obligationen.
In den Zahlen nicht zum Ausdruck kommt, dass Mietverträge oftmals nur mit Zugeständnissen verlängert werden konnten. So mussten Vermieter beispielsweise Mieterausbauten übernehmen oder mietfreie Zeiten gewähren.
Das Potenzial für Mieterhöhungen bei Geschäftsliegenschaften bleibt aufgrund der abkühlenden Wirtschaft weiterhin begrenzt.
Die Angebotsmieten für Büroflächen sind zuletzt leicht gesunken. Im vierten Quartal 2025 lagen sie 0.3% unter dem Vorjahresniveau. Seit Ende 2021 zeigt sich im Kanton St. Gallen ein Seitwärtstrend bei den Büromieten. Für eine erfolgreiche Vermietung sind vor allem der Standort und der Ausbaustandard entscheidend. Deutlich dynamischer entwickelten sich die Angebotsmieten für Verkaufsflächen, die im vierten Quartal um 4.9% zulegten. Dieser Anstieg ist jedoch in erster Linie auf eine veränderte Zusammensetzung des Angebots zurückzuführen. An weniger stark frequentierten Lagen konnten Mietverträge für Geschäftsflächen teilweise nur mit Zugeständnissen abgeschlossen oder verlängert werden.
Ausblick
Die Stimmung in der Ostschweizer Wirtschaft bleibt getrübt. Die Exportwirtschaft leidet weiterhin unter dem herausfordernden internationalen Umfeld, und auch für die kommenden Monate fehlen in der Industrie konjunkturelle Impulse für eine nachhaltige Belebung. Entsprechend ist die Nachfrage nach zusätzlichen Industrieflächen gering. Der Binnenmarkt zeigt sich stabiler, wobei insbesondere beim Konsum eine gewisse Zurückhaltung zu beobachten ist.
Die Bürobranchen präsentieren sich mehrheitlich robust, auch hier sind jedoch Anzeichen einer Verlangsamung erkennbar. Die Büromieten dürften sich daher seitwärts bewegen.
Der stationäre Handel spürt zum einen die gedämpfte Konsumlaune und steht zusätzlich unter dem anhaltenden Druck des Onlinehandels. Dies gilt insbesondere für das Non-Food-Segment. Im Food-Segment bleibt die Flächennachfrage robust. Insgesamt dürfte die Vermarktung von Verkaufsflächen abseits stark frequentierter Lagen herausfordernd bleiben.
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