Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Wohnen
Mietwohnungen bleiben im Kanton St. Gallen stark gefragt. Hält die Knappheit an und welche Folgen hat sie für den Markt der Wohnrenditeliegenschaften?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.4% | 0.8% | 2.4% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 14.9 | 9.5 | 0.3 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.4% | 0.6% | 0.2% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 3.0% | 3.0% | 2.7% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 2.1% | 2.0% |
Die Ostschweizer Wirtschaft präsentiert sich uneinheitlich. Während sich der Binnenmarkt robust entwickelt, bleibt die Lage in der Exportwirtschaft angesichts der globalen Entwicklungen herausfordernd. Impulse für eine nachhaltige Belebung sind derzeit nicht in Sicht. Der Binnenmarkt wird durch die tiefen Zinsen gestützt, allerdings belastet die Unsicherheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung die Konsumstimmung. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt ist trotz leichtem Anstieg der Arbeitslosigkeit weiterhin solide.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im Juni erwartungsgemäss nicht verändert. Jedoch ist auch in der Schweiz der Inflationsdruck zuletzt weiter angestiegen. Mit 0.5% im Jahresvergleich liegt die Teuerung jedoch weiterhin in der unteren Hälfte des SNB-Zielbands von 0 bis 2%. Erdöl und Erdgas nehmen im heimischen Warenkorb einen geringeren Platz ein als im Ausland. Eine Anpassung des Leitzinses ist deshalb aus unserer Sicht vorderhand nicht angezeigt. Für die nächsten Monate rechnen wir dennoch damit, dass die Phase leicht erhöhter Kapitalmarktzinsen noch andauern dürfte.
Die Baubewilligungen für Mietwohnungen haben zuletzt deutlich zugenommen. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden pro Jahr rund 1'670 Wohnungen bewilligt. Im Jahr 2025 waren es 2'300 und auch dieses Jahr wird mit einer Zahl in ähnlichem Umfang gerechnet. Pro 1’000 Haushalte wurden im Kanton St. Gallen letztes Jahr rund 9.6 Wohnungen bewilligt, was deutlich über dem Schweizer Durchschnitt von 8.0 Wohnungen pro 1’000 Haushalte liegt. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf die Region St. Gallen, das Rheintal, das Linthgebiet und die Region Wil. Angekurbelt wird die Bautätigkeit durch die tiefen Zinsen sowie die hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Die Leerstände sind im vergangenen Jahr im Kanton St. Gallen nur noch marginal gesunken. Innerhalb des Kantons gibt es jedoch grosse Unterschiede: Die Wahlkreise Wil, Sarganserland und Werdenberg weisen eine Leerstandsquote von unter 1% auf. Gesucht sind aktuell vor allem kleinere Wohnungen. Folglich war der Rückgang der Leerstände bei den Wohnungen mit 1 oder 2 Zimmern am stärksten. Dies spiegelt zum Teil den Trend hin zu kleineren Haushalten mit weniger Personen wider, ist aber auch eine Folge der gestiegenen Wohnkosten. Insgesamt bleiben die Leerstände mit 3'760 leerstehenden Wohnungen im Kanton St. Gallen im langjährigen Vergleich weiterhin tief.
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im Kanton St. Gallen knapp. Nachdem sich die Auswahl in den vergangenen fünf Jahren mehr als halbiert hatte, stabilisierte sich die Angebotsquote im 2. Quartal 2026 bei 4.2% des Wohnungsbestands. Gleichzeitig wurden deutlich mehr neue Mietwohnungen bewilligt, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung beitragen dürfte. Innerhalb des Kantons bestehen jedoch erhebliche Unterschiede. Besonders ausgeprägt ist der Nachfrageüberhang im Linthgebiet. Dort kommen fast neun Mietinteressierte auf eine ausgeschriebene Wohnung.
Das Bevölkerungswachstum hat sich zuletzt leicht verlangsamt, bleibt mit 0.7% im Kanton St. Gallen jedoch robust. Die konjunkturelle Verlangsamung hat den Fachkräftemangel in vielen Branchen etwas entspannt, wodurch sich auch die Zuwanderung verringert. Trotzdem bleibt die Zuwanderung der Haupttreiber hinter dem Bevölkerungswachstum. Gemäss den Szenarien des Bundesamts für Statistik dürfte der Kanton St. Gallen mittelfristig stärker wachsen als der Schweizer Durchschnitt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt damit anhaltend hoch.
Die Bruttoanfangsrenditen sind 2025 im Kanton St. Gallen um 30 Basispunkte auf 4.1% gesunken und haben damit den Aufwärtstrend der Vorjahre nicht fortgesetzt. Immobilienanlagen rücken aufgrund der tiefen Zinsen in der Schweiz wieder stärker in den Fokus von Investorinnen und Investoren, da die tiefen Zinsen die Renditen alternativer Anlageklassen wie Schweizer-Franken-Obligationen belasten. Solange die Zinsen tief bleiben, dürften Immobilien entsprechend gefragt bleiben, was weiteren Druck auf die Bruttoanfangsrenditen ausübt.
Das Wachstum der Angebotsmieten hat sich abgeschwächt. Im Kanton St. Gallen sind sie im 2. Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 2.3% gestiegen. Seit September 2025 verharrt der BWO-Referenzzins bei 1.25%. Der Rückgang bei den Bestandesmieten dämpft indirekt auch die Angebotsmieten. Hinzu kommt die zuletzt schwächere Zuwanderung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt jedoch hoch, insbesondere da Umzüge aufgrund des knappen Angebots aufgeschoben wurden. Die Angebotsmieten dürften daher weiter steigen, wenn auch weniger stark als bisher.
Ausblick
Das Angebot an Mietwohnungen im Kanton St. Gallen bleibt knapp: Je nach Region kommen 2 bis 3 Suchende auf jede inserierte Wohnung, im Linthgebiet sogar 9. Die Bautätigkeit hat auf die tiefen Zinsen reagiert, die Wohnungen werden aber gut aufgenommen. Die Angebotsmieten dürften daher moderat steigen. Die Bestandesmieten dürften als Folge der Referenzzinssenkungen von 2025, die erst verzögert durchschlagen, leicht sinken. Der Effekt ist aber vorübergehend: für die Bewertung zählen das Mietertragspotenzial bei Wiedervermietung und das tiefe Zinsniveau. Die Aussichten im Mehrfamilienhaussegment bleiben positiv, die Preise dürften weiter leicht steigen.
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