Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Wohnen
Mietwohnungen sind im Kanton St. Gallen nach wie vor gesucht. Hält die Knappheit an und was bedeutet sie für den Markt von Renditewohnliegenschaften im Kanton St. Gallen?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 1.8% | 1.4% | 0.4% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 2.21 | 5.19 | 9.09 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.2% | 0.0% | 1.3% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 2.7% | 2.8% | 2.3% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.0% | 1.9% | 1.7% |
Die wirtschaftliche Entwicklung in der Ostschweiz bleibt zweigeteilt: Während der Binnenmarkt stützt, ist die exportorientiere Industrie weiterhin unter Druck. Die US-Zölle belasten die Ostschweizer Exportindustrie über verschiedene Kanäle. Neben den Exporten in die USA sind auch Vorleistungen betroffen. Die Abkühlung der Weltkonjunktur trübt die Aussichten zusätzlich.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins Mitte Juni um 25 Basispunkte auf 0.00% gesenkt. Damit vermeidet die SNB zumindest formell die ungeliebten Negativzinsen. Am Geldmarkt werden die Zinsen dennoch leicht negativ bleiben. Die jüngste Leitzinssenkung wurde einmal mehr mit dem geringen Inflationsdruck in der Schweiz begründet. Die deflationäre Tendenz soll mit dem erneuten Zinsschritt durchbrochen werden. Mittelfristig zeigt die prognostizierte Inflationsrate denn auch wieder leicht nach oben. Wir gehen entsprechend davon aus, dass die SNB ihren Zinssenkungszyklus mit diesem Schritt abgeschlossen hat. Die längerfristigen Zinsen haben diesen Zinsschritt bereits vorweggenommen, weshalb wir hier von einem Seitwärtstrend ausgehen.
Die Baubewilligungen für Mietwohnungen werden ihren Anstieg auch dieses Jahr fortsetzen und erstmals wieder über den Durchschnitt der letzten 10 Jahre klettern. Im Verhältnis zur Bevölkerung werden allerdings im Kanton St. Gallen weniger neue Wohnungen gebaut als im Schweizer Durchschnitt. Ein Blick auf die eingereichten Baugesuche deutet darauf hin, dass sich der Anstieg der Bautätigkeit im Wohnbereich fortsetzen wird. Die tiefen Zinsen kurbeln die Bautätigkeit an. Allerdings sind die Anforderungen für eine Finanzierung aufgrund neuer Regulierungen gestiegen, was die Bautätigkeit bremst.
Die Leerstände sind im vergangenen Jahr erneut gesunken. Allerdings hat sich der Rückgang sowohl in der Gesamtschweiz als auch im Kanton St. Gallen zuletzt verlangsamt. Die tieferen Leerstände sind ausschliesslich auf Mietwohnungen zurückzuführen. Gesucht sind dabei kleinere Wohnungen mit 2 oder 3 Zimmern. In diesem Segment sind die Leerstände am deutlichsten zurückgekommen. Bei Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern haben die Leerstände hingegen zugenommen. Der Rückgang der Leerstände dürfte sich aufgrund der wachsenden Bevölkerung in Kombination mit der tiefen Bautätigkeit fortsetzen.
Das Angebot an Mietwohnungen im Kanton St. Gallen hat in den ersten Monaten des Jahres von tiefem Niveau aus leicht zugenommen. Trotz leicht grösserem Angebot ist die Insertionsdauer für Mietwohnungen erneut gesunken. Im Kanton St. Gallen sind Mietwohnungen gemäss SVIT Schweiz durchschnittlich 26 Tage online (Vorjahr 32 Tage). Im Schweizer Durchschnitt sind Wohnungen sogar lediglich 23 Tage ausgeschrieben. Auch innerhalb des Kantons gibt es allerdings Regionen, wie zum Beispiel das Linthgebiet, mit einem ausgeprägten Mietwohnungsmangel.
Das Bevölkerungswachstum hat sich im Jahr 2024 leicht verlangsamt, was in erster Linie auf Sondereffekte im Jahr 2023 zurückzuführen ist. Im langfristigen Vergleich ist das Wachstum mit 1.0% weiterhin robust. Der Fachkräftemangel hat sich trotz wirtschaftlicher Abkühlung nur punktuell entspannt, weshalb weiterhin mit einem soliden Wachstum zu rechnen ist. Gemäss den Szenarien des Bundesamts für Statistik dürfte der Kanton St. Gallen auch künftig stärker wachsen als der Schweizer Durchschnitt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt damit anhaltend hoch.
Die Bruttoanfangsrenditen sind 2024 im Kanton St. Gallen erneut gestiegen. Dazu dürften die steigenden Mieten in Kombination mit der seitlich tendierenden Marktwertentwicklung beigetragen haben. Im Vergleich mit anderen Anlageklassen haben Immobilieninvestitionen damit an Attraktivität gewonnen. Denn die Renditen der Schweizer Franken Obligationen ist im Verlauf des letzten Jahres gesunken. Während die tieferen Zinsen die Kosten senken, belasten höhere Ausgaben, unter anderem aufgrund von gestiegenen Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit, die Rechnung.
Das Wachstum der Angebotsmieten hat sich zuletzt abgeschwächt. Der BWO-Referenzzins ist im März auf 1.5% gesunken. Der Rückgang bei den Bestandesmieten dämpft indirekt auch die Angebotsmieten. Die Nachfrage ist jedoch weiterhin gross, insbesondere da vermehrt Umzüge «aufgeschoben» wurden aufgrund des knappen Angebots. Bei einer Ausweitung des Angebots könnten diese nachgeholt werden. Die Angebotsmieten dürften daher weiter steigen, wenn auch etwas weniger stark als bisher. Der Referenzzins wird dieses Jahr wahrscheinlich noch einmal sinken.
Ausblick
Das Angebot an ausgeschriebenen Mietwohnungen hat sich im Kanton St. Gallen in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert. Die Bautätigkeit reagiert zwar allmählich auf die tiefen Zinsen. Dank des robusten Bevölkerungswachstum nimmt der Markt diese Wohnungen jedoch gut auf. Die Aussichten im Mehrfamiliensegment bleiben dank steigender Angebotsmieten und tiefer Zinsen positiv. Andererseits sind die Kosten für den Unterhalt und Investitionen gestiegen. Zudem dürfte der BWO-Referenzzins noch einmal sinken, was zu Mietzinssenkungen bei den Bestandesmieten führt. Trotzdem erwarten wir spürbar steigende Preise für Wohnrenditeliegenschaften.
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