Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Wohnen
Mietwohnungen sind im Kanton St. Gallen weiterhin stark gefragt. Hält die Knappheit an – und was bedeutet sie für den Markt der Wohnrenditeliegenschaften?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.9% | 1.6% | 1.3% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 4.32 | 3.43 | 0.64 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.1% | 0.1% | 0.4% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 3.2% | 2.9% | 2.9% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.3% | 2.0% | 2.1% |
Die Ostschweizer Wirtschaft präsentiert sich uneinheitlich. Während sich der Binnenmarkt robust entwickelt, bleibt die Lage in der Exportwirtschaft herausfordernd. Zwar dürfte die Talsohle erreicht sein, Impulse für eine nachhaltige Belebung sind jedoch weiterhin nicht in Sicht. Der Binnenmarkt wird durch die tiefen Zinsen gestützt, allerdings belastet die konjunkturelle Unsicherheit die Konsumstimmung. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt ist trotz leichtem Anstieg der Arbeitslosigkeit weiterhin solide.
Im vergangenen Juni senkte die SNB ihren Leitzins auf 0% und betonte seither mehrfach, dass die Hürden für Negativzinsen hoch seien. Trotz der tiefen Inflation und des starken Frankens rechnen wir daher nicht mit einem weiteren Zinsschritt. Die Schweizer Wirtschaft dürfte in diesem Jahr zwar unterdurchschnittlich wachsen, eine Rezession droht aufgrund der soliden Binnenwirtschaft jedoch nicht. Nachdem die Schweizer Kapitalmarktzinsen gegen Jahresende deutlich gestiegen waren, haben sie diesen Anstieg zu Beginn des neuen Jahres weitgehend korrigiert. Für die kommenden Monate erwarten wir daher auch bei den längerfristigen Zinsen eine Seitwärtsbewegung.
Die Baubewilligungen für Mietwohnungen haben im letzten Jahr deutlich zugenommen. Im Vergleich zum Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden 2025 rund 675 Wohnungen mehr bewilligt. Pro 1’000 Haushalte wurden im Kanton St. Gallen letztes Jahr rund 9.4 Wohnungen bewilligt, was deutlich über dem Schweizer Durchschnitt von 8.0 Wohnungen pro 1’000 Haushalte liegt. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf die Region St. Gallen, das Rheintal, das Linthgebiet und die Region Wil. Angekurbelt wird die Bautätigkeit durch die tiefen Zinsen sowie die hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Die Leerstände sind im vergangenen Jahr im Kanton St. Gallen nur noch marginal gesunken. Innerhalb des Kantons gibt es jedoch grosse Unterschiede: Die Wahlkreise Wil, Sarganserland und Werdenberg weisen eine Leerstandsquote von unter 1% auf. Gesucht sind aktuell vor allem kleinere Wohnungen. Folglich war der Rückgang der Leerstände bei den Wohnungen mit 1 oder 2 Zimmern am stärksten. Dies spiegelt zum Teil den Trend hin zu kleineren Haushalten mit weniger Personen wider, ist aber auch eine Folge der gestiegenen Wohnkosten. Insgesamt bleiben die Leerstände mit 3'760 leerstehenden Wohnungen im Kanton St. Gallen im langjährigen Vergleich weiterhin tief.
Zuletzt hat das Insertionsvolumen im Kanton St. Gallen um 8 % zugenommen. Die zusätzlich angebotenen Wohnungen wurden vom Markt jedoch gut absorbiert. Gemäss SVIT war eine Mietwohnung im Kanton St. Gallen durchschnittlich rund 27 Tage ausgeschrieben (Vorjahr: 28 Tage). Entsprechend hat sich das Wohnungsangebot weiter verknappt. Die Auswahl an Mietwohnungen im Kanton St. Gallen hat sich in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert. Innerhalb des Kantons bestehen allerdings Unterschiede. Besonders ausgeprägt ist die Knappheit im Linthgebiet.
Das Bevölkerungswachstum hat sich zuletzt leicht verlangsamt, bleibt insgesamt jedoch robust. Die konjunkturelle Verlangsamung hat den Fachkräftemangel in vielen Branchen etwas entspannt, wodurch sich auch die Zuwanderung verringert. Davon ist der Kanton St. Gallen als industrielastiger Kanton überdurchschnittlich betroffen. Gemäss den Szenarien des Bundesamts für Statistik dürfte der Kanton St. Gallen jedoch mittelfristig stärker wachsen als der Schweizer Durchschnitt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt damit anhaltend hoch.
Die Bruttoanfangsrenditen sind 2025 im Kanton St. Gallen um 30 Basispunkte auf 4.1% gesunken und haben damit den Aufwärtstrend der Vorjahre nicht fortgesetzt. Immobilienanlagen rücken aufgrund der tiefen Zinsen in der Schweiz wieder stärker in den Fokus von Investorinnen und Investoren, da die tiefen Zinsen die Renditen alternativer Anlageklassen wie Schweizer-Franken-Obligationen belasten. Solange die Zinsen tief bleiben, dürften Immobilien entsprechend gefragt bleiben, was weiteren Druck auf die Bruttoanfangsrenditen ausübt.
Das Wachstum der Angebotsmieten hat sich abgeschwächt. Im Kanton St. Gallen sind sie im vierten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 2.3% gestiegen. Der BWO-Referenzzins ist im September auf 1.25% gesunken. Der Rückgang bei den Bestandesmieten dämpft indirekt auch die Angebotsmieten. Hinzu kommt die schwächere Zuwanderung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt jedoch hoch, insbesondere da Umzüge aufgrund des knappen Angebots aufgeschoben wurden. Die Angebotsmieten dürften daher weiter steigen, wenn auch weniger stark als bisher.
Ausblick
Das Angebot an Mietwohnungen im Kanton St. Gallen bleibt knapp. Je nach Region kommen 2 bis 3 Suchende auf jede ausgeschriebene Wohnung. Im Linthgebiet sind es sogar 8 Interessentinnen und Interessenten pro inserierte Wohnung. Die Bautätigkeit reagiert zwar auf die tiefen Zinsen, die Wohnungen werden vom Markt jedoch gut aufgenommen. Die Angebotsmieten dürften daher moderat steigen, während bei den Bestandesmieten vorerst Ruhe einkehren dürfte. Die Aussichten im Mehrfamiliensegment bleiben dank steigender Angebotsmieten und tiefer Zinsen positiv. Entsprechend erwarten wir spürbar steigende Preise für Wohnrenditeliegenschaften.
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