Immobilien Ostschweiz Kompakt – Rendite Wohnen
Die Mietwohnungsknappheit akzentuiert sich weiter. Was bedeutet sie für den Markt von Renditewohnliegenschaften im Kanton St. Gallen?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 1.2% | 1.0% | 1.1% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 5.40 | 2.10 | 8.23 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.0% | 0.4% | 1.4% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 2.9% | 2.8% | 2.4% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 2.0% | 1.8% |
Die wirtschaftliche Entwicklung der Ostschweiz bleibt zweigeteilt: Während der Binnenmarkt stabil ist, steht die Exportindustrie weiter unter Druck. In der Industrie zeigten sich zu Jahresbeginn erste zarte Erholungssignale. Für neuen Gegenwind sorgt allerdings die erratische US-Zollpolitik, die Investitionsentscheide hemmt und damit die in der Ostschweiz wichtige MEM-Industrie belastet.
Die Inflation lag im April gegenüber dem Vorjahr bei 0%. Neben den tieferen Erdölpreisen ist dies vor allem auf den starken Schweizer Franken zurückzuführen. Wir rechnen für die kommenden Monate mit einer negativen Inflationsrate. Die Schweizerische Nationalbank wird daher nicht umhinkommen, den Leitzins im Juni noch einmal zu senken und damit wieder Negativzinsen einzuführen. Damit soll der Franken geschwächt und die Deflationsdynamik unterbrochen werden. Die Nationalbank wird dabei wieder zur Funktionsweise übergehen, die bereits aus der Negativzins-Ära bekannt ist. Die längerfristigen Zinsen haben diesen Zinsschritt bereits vorweggenommen, weshalb wir hier in den nächsten Monaten von einem Seitwärtstrend ausgehen.
Die Baubewilligungen für Mietwohnungen haben letztes Jahr wieder zugenommen, bleiben aber auf unterdurchschnittlichem Niveau. Renditeobjekte in der Ostschweiz sind im Vergleich zu anderen Regionen teilweise mit grösseren Leerstandsrisiken konfrontiert. Hinzu kommt, dass die hohen Baulandpreise oft vom Wohneigentum getrieben werden. In der Ostschweiz wurden deshalb im Verhältnis zur Bevölkerung weniger Baubewilligungen für neue Mietwohnungen gesprochen. Zudem sind die Anforderungen für eine Finanzierung aufgrund neuer Regulierungen gestiegen, was die Bautätigkeit bremst. Entsprechend dürfte das Angebot an Mietwohnungen knapp bleiben.
Die Leerstände sind im vergangenen Jahr erneut gesunken. Allerdings hat sich der Rückgang sowohl in der Gesamtschweiz als auch im Kanton St. Gallen zuletzt verlangsamt. Die tieferen Leerstände sind ausschliesslich auf Mietwohnungen zurückzuführen. Gesucht sind dabei kleinere Wohnungen mit 2 oder 3 Zimmern. In diesem Segment sind die Leerstände am deutlichsten zurückgekommen. Bei Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern haben die Leerstände hingegen zugenommen. Der Rückgang der Leerstände dürfte sich aufgrund der wachsenden Bevölkerung in Kombination mit der tiefen Bautätigkeit fortsetzen.
Das Angebot an Mietwohnungen ist in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken. Im nationalen Vergleich ist der Kanton St. Gallen aber weniger stark von der Wohnungsknappheit betroffen. Dies zeigt sich auch bei der Insertionsdauer. Im Kanton St. Gallen sind Mietwohnungen gemäss SVIT Schweiz durchschnittlich 28 Tage online. Damit dauert es etwas länger als im Schweizer Durchschnitt (25 Tage). Allerdings gibt es im Kanton St. Gallen regionale Unterschiede bei der Verfügbarkeit von Mietwohnungen. Im Linthgebiet herrscht zum Beispiel ein ausgeprägter Mangel an Mietwohnungen.
Das Bevölkerungswachstum hat sich im Jahr 2023 deutlich beschleunigt, was hauptsächlich am hohen Wanderungssaldo aufgrund von Sondereffekten lag. 2024 dürfte sich das Bevölkerungswachstum wieder etwas abgeschwächt haben. Aufgrund der soliden Wirtschaft sowie dem anhaltend hohen Bedarf an Fachkräften, welcher sich trotz wirtschaftlicher Abkühlung nur teilweise entspannt hat, ist weiterhin mit einem robusten Bevölkerungswachstum und damit einer wachsenden Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen.
Die Bruttoanfangsrenditen im Kanton St. Gallen sind 2024 gestiegen. Dazu dürften die steigenden Mieten in Kombination mit der seitlich tendierenden Marktwertentwicklung beigetragen haben. Die Renditen anderer Anlageklassen, wie etwa den Schweizer Franken Obligationen, sind gesunken, was die relative Attraktivität von Immobilien erhöhen dürfte. Während die sinkenden Zinsen die relative Attraktivität von Immobilienanlagen erhöhen, belasten andere gestiegene Ausgaben die Rechnung, unter anderem aufgrund von höheren Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit.
Das Wachstum bei den Angebotsmieten im Kanton St. Gallen hat sich zuletzt wieder beschleunigt. Der BWO-Referenzzins wird im März mit grosser Wahrscheinlichkeit auf 1.5% sinken. Dadurch werden die Bestandesmieten ab Juni sinken. Dies dämpft indirekt auch den Anstieg der Angebotsmieten. Da jedoch das Angebot an Mietwohnungen im Verhältnis zur Nachfrage knapp bleiben wird, werden die inserierten Wohnungsmieten auch dieses Jahr nochmals steigen.
Ausblick
Pro ausgeschriebene Wohnung gibt es im Kanton St. Gallen rund zwei Suchabos. Mit einer deutlichen Ausweitung des Angebots ist aktuell nicht zu rechnen. Daher werden die Angebotsmieten weiter steigen. Die Aussichten im Mehrfamiliensegment sind dank steigender Mieterträge und tiefer Zinsen weiter gut. Andererseits sind die Kosten für den Unterhalt und Investitionen gestiegen. Insgesamt rechnen wir mit seitwärts tendierenden bis leicht steigenden Preisen für Wohnrenditeliegenschaften.
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