Immobilien Ostschweiz Kompakt – Wohneigentum
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist im Kanton St. Gallen weiterhin grösser als das Angebot. Was sind die Gründe dafür und wie geht es weiter mit den Preisen für Wohneigentum?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.9% | 1.6% | 1.3% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 2.57 | 1.72 | 5.08 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.0% | 0.2% | 0.7% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 2.9% | 2.8% | 2.6% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 2.0% | 1.9% |
Die Stimmung bei den Ostschweizer Unternehmen hat sich in den letzten Monaten des Jahres trotz Zolldeal mit den USA nur leicht verbessert. Der Ostschweizer Exportindustrie weht weiterhin ein rauer Wind entgegen. Die Auftragslage ist angespannt, die durchschnittliche Auslastung der Produktionskapazitäten ist mit knapp 80 % auf tiefem Niveau. Robuster präsentiert sich der Binnenmarkt, der nach wie vor eine wichtige Stütze für die Ostschweizer Wirtschaft ist.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) beliess Mitte Dezember ihren Leitzins bei 0%. Damit sind Negativzinsen sind vorerst vom Tisch. Der Kapitalmarkt hat sich bereits seit längerem auf Nullzinsen eingestellt. Dennoch sind die längerfristigen Zinsen zuletzt deutlich angestiegen. Dies ist jedoch nicht auf Veränderungen der Zinserwartungen an die SNB zurückzuführen, sondern sie spiegelt vielmehr die gestiegenen Kapitalmarktzinsen in Europa. In Europa haben «hawkishe» Aussagen von EZB-Vertretern zu einer Neueinschätzung geführt. Die Erwartungen auf eine baldige EZB-Leitzinserhöhung erachten wir jedoch als verfrüht und wir erwarten deshalb in den kommenden Monaten wieder leicht tiefere Kapitalmarktzinsen – in Europa und folglich auch in der Schweiz.
Bei den Eigentumswohnungen kann ein leichter Anstieg der Baubewilligungen im Kanton St. Gallen beobachtet werden. Die Bautätigkeit liegt über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Zudem deuten die eingereichten Baugesuche darauf hin, dass die Bautätigkeit weiter moderat steigen wird.
Die Baubewilligungen für Einfamilienhäuser bleiben hingegen auf tiefem Niveau, und ein Anstieg zeichnet sich auch bei den Baugesuchen nicht ab. Darüber hinaus werden bestehende Einfamilienhäuser vermehrt abgerissen, um Platz für neue Wohnbauten zu schaffen. Dadurch fällt die Nettoproduktion von Einfamilienhäusern tiefer aus, als es die Bewilligungszahlen vermuten lassen.
Die Leerwohnungsziffer im Kanton St. Gallen ist 2024 nur noch leicht zurückgegangen. Der Rückgang ist aber vollständig auf die zunehmende Knappheit im Mietwohnungsmarkt zurückzuführen. Bei den Wohnungen und Häuser, die zum Verkauf angeboten werden, haben die Leerstände leicht zugenommen. Der Anstieg der zum Verkauf stehenden Objekte lässt sich zum einen damit erklären, dass Interessentinnen und Interessenten beim bereits hohen Preisniveau kritischer geworden sind. Gleichzeitig besteht auf Verkäuferseite oftmals kein Verkaufsdruck, weshalb sie mit Preisnachlässen zurückhaltend ist. Die Leerstände befinden sich aber im Bereich Wohneigentum weiterhin auf tiefem Niveau.
Das Angebot an zum Verkauf angebotenen Wohnungen und Häuser hat sich zuletzt stabil entwickelt. Im langjährigen Vergleich bleibt das Angebot auf einem tiefen Niveau und kann mit der regen Nachfrage nicht Schritt halten. In beiden Segmenten liegt das Angebot deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt. Zuletzt ist jedoch die Insertionsdauer gestiegen, was bedeutet, dass einzelne Objekte länger ausgeschrieben waren. Insbesondere bei älteren Eigentumswohnungen gestaltet sich die Vermarktung teilweise schwierig, wenn die Struktur nicht mehr den Ansprüchen entspricht und der Erneuerungsfonds nicht ausreichend gefüllt ist.
Der Traum vom eigenen Haus ist weiterhin verbreitet. Dank den tiefen Zinsen hat Wohneigentum gegenüber Mietwohnungen finanziell wieder an Attraktivität gewonnen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat folglich weiter zugenommen. Sie übersteigt das Angebot deutlich: Im Kanton St. Gallen kommen auf ein inseriertes Einfamilienhaus fünf Suchende. Die Preise sind entsprechend gestiegen. Im zweiten Quartal haben sich Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorjahresquartal um 5.9% verteuert und damit etwas stärker als im Schweizer Durchschnitt.
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Kanton St. Gallen haben im zweiten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahresquartal um 4.3% zugelegt und damit genauso stark wie im schweizweiten Durchschnitt. Der Preisanstieg ist vor allem auf die gestiegene Nachfrage zurückzuführen. Wohneigentum hat aufgrund der sinkenden Zinsen in den letzten Quartalen finanziell an Attraktivität gewonnen. Zusätzlichen Rückenwind erhält die Nachfrage nach Eigentumswohnungen durch die hohen Preise für Einfamilienhäuser. Entsprechend hält der Nachfrageüberhang an: Pro inserierte Eigentumswohnung im Kanton St. Gallen gibt es knapp drei Kaufinteressierte.
Ausblick
Wohneigentum ist nach wie vor sehr beliebt. Die tiefen Zinsen haben die Nachfrage in den letzten Quartalen zusätzlich gestärkt. Gleichzeitig erhöhen die steigenden Mieten die finanzielle Attraktivität von Eigentum gegenüber Mietwohnungen – eine Entwicklung, die voraussichtlich anhält. Zwar dürfte sich der Mietanstieg etwas verlangsamen, doch die Zinsen bleiben tief. Entsprechend dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum hoch bleiben. Die Ostschweiz profitiert als Wohnregion davon, dass die Preise erschwinglicher sind als in der angrenzenden Region Zürich. Das Angebot kann mit der grossen Nachfrage nicht mithalten. Zwar stützen die tiefen Zinsen die Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen, doch reicht der Zuwachs nicht aus, um die Nachfrageüberhänge zu decken. Bei Einfamilienhäusern ist kein Anstieg der Bautätigkeit zu beobachten – das Angebot wird sich daher weiter verknappen. Die Anzahl Transaktionen hat zuletzt zugenommen, was zeigt, dass weiterhin genügend Käuferinnen und Käufer bereit sind hohe Preise zu bezahlen. Daher rechnen wir mit weiter steigenden Preisen. Je stärker sich jedoch die Schere zwischen Einkommens- und Immobilienpreisentwicklung öffnet, desto dünner wird die Luft für weitere Preissteigerungen.
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