Immobilien Ostschweiz Kompakt – Wohneigentum
Die Preise für Wohneigentum im Kanton St. Gallen haben erneut zugelegt. Was sind die Gründe dafür und wie geht es weiter mit den Preisen für Wohneigentum?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 1.2% | 1.0% | 1.1% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 1.22 | 5.25 | 10.09 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.3% | 0.6% | 1.0% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 2.9% | 2.8% | 2.4% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.1% | 2.0% | 1.8% |
Die wirtschaftliche Entwicklung der Ostschweiz bleibt zweigeteilt: Die Exportwirtschaft leidet unter der schwachen Nachfrage aus dem Ausland, während sich der Binnenmarkt solide zeigt. Impulse für einen nachhaltige Erholung bleiben vorerst aus. Die Lage in der Exportindustrie dürfte sich aufgrund der US-Zollpolitik und die Aufwertung des Schweizer Frankens weiter eintrüben.
Der Schweizer Franken gewann seit der Ankündigung neuer US-Zölle deutlich an Stärke, was den Deflationsdruck in der Schweiz weiter erhöht. Dies hat die Erwartung geweckt, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins erneut senken könnte. Allerdings ist die Wirkung einer Zinssenkung auf die Währung im aktuell unsicheren Umfeld gering. Zur Schwächung des Schweizer Frankens sind Devisenmarktinterventionen derzeit das wirksamste Instrument. Wir gehen daher davon aus, dass die SNB ihren Leitzins bei 0.25% belassen wird. Das Risiko einer weiteren Zinssenkung hat angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit und der starken Aufwertung des Frankens jedoch zugenommen.
Die Bautätigkeit im Kanton St. Gallen bleibt trotz Zinssenkungen und wieder erlangter Preisstabilität verhalten. Bei den Eigentumswohnungen konnte zwar ein leichter Anstieg der Baubewilligungen beobachtet werden, die Bautätigkeit bleibt aber unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Zudem deuten die eingereichten Baugesuche darauf hin, dass der Anstieg der Bautätigkeit nicht nachhaltig sein wird. Die Baubewilligungen für Einfamilienhäuser blieben im vergangenen Jahr auf tiefem Niveau konstant und ein Anstieg zeichnet sich auch bei den Baugesuchen für Einfamilienhäuser nicht ab. Das Angebot an Wohneigentum dürfte daher vorerst weiter knapp bleiben.
Die Leerwohnungsziffer im Kanton St. Gallen ist 2024 nur noch leicht zurückgegangen. Der Rückgang ist aber vollständig auf die zunehmende Knappheit im Mietwohnungsmarkt zurückzuführen. Bei den Wohnungen und Häuser, die zum Verkauf angeboten werden, haben die Leerstände leicht zugenommen. Der Anstieg der zum Verkauf stehenden Objekte lässt sich zum einen damit erklären, dass Interessentinnen und Interessenten beim bereits hohen Preisniveau kritischer geworden sind. Gleichzeitig besteht auf Verkäuferseite oftmals kein Verkaufsdruck, weshalb sie mit Preisnachlässen zurückhaltend ist. Die Leerstände befinden sich aber im Bereich Wohneigentum weiterhin auf tiefem Niveau.
Das Angebot an zum Verkauf angebotenen Wohnungen und Häuser hat sich zuletzt stabil entwickelt, nachdem es in den Jahren 2022 und 2023 leicht zugenommen hat. Im langjährigen Vergleich bleibt das Angebot jedoch tief und kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Die Objekte sind jedoch teilweise länger auf dem Markt, was insbesondere für Eigentumswohnungen im Hochpreissegment gilt. Auch bei älteren Eigentumswohnungen gestaltet sich die Vermarktung teilweise schwierig, wenn die Struktur nicht mehr den Ansprüchen entspricht und der Erneuerungsfonds nicht ausreichend gefüllt ist.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern hat deutlich zugenommen, was hauptsächlich auf die tieferen Zinsen zurückzuführen ist. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich: Im Kanton St. Gallen kommen auf ein inseriertes Einfamilienhaus fünf Suchende. Dies zeigt, dass Einfamilienhäuser weiterhin eine beliebte Wohnform sind und treibt entsprechend die Preise nach oben. Bei den Einfamilienhäusern hat das Preiswachstum im vierten Quartal wieder zugenommen, nachdem es sich in den Quartalen zuvor abgeschwächt hat. Im Vergleich zur Gesamtschweiz sind die Preise im vierten Quartal im Kanton St. Gallen weniger stark gestiegen.
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Kanton St. Gallen sind im vierten Quartal 2024 erneut deutlich gestiegen. Dies ist vor allem auf die stark gestiegene Nachfrage zurückzuführen. Pro inserierte Eigentumswohnung im Kanton St. Gallen gibt es knapp drei Kaufinteressierte. Wohneigentum hat aufgrund der sinkenden Zinsen finanziell an Attraktivität gewonnen. Da die Preise für Einfamilienhäuser in den letzten Jahren stark gestiegen sind, hat sich die Nachfrage teilweise zu den Eigentumswohnungen verschoben. Die Preise im Kanton St. Gallen sind in vielen Regionen tiefer wie zum Beispiel in der angrenzenden Region Zürich, was den Kanton St. Gallen als Wohnregion attraktiv macht.
Ausblick
Aufgrund der tiefen Zinsen hat sich die Dynamik beim Wohneigentum wieder erhöht und die Preise sind erneut kräftig gestiegen. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen, denn die Zinsen werden vorerst tief bleiben. Zudem hält das Bevölkerungswachstum an und der Traum von den eigenen vier Wänden ist weit verbreitet. Aufgrund der steigenden Angebotsmieten sowie der sinkenden Zinsen hat Wohneigentum finanziell wieder an Attraktivität gewonnen. Zusätzlichen Rückenwind erhält die Nachfrage von der soliden Lage auf dem Arbeitsmarkt. Die Ostschweiz profitiert als Wohnregion auch davon, dass die Preise im Vergleich zu angrenzenden Regionen weniger hoch sind. Mit der gestiegenen Nachfrage kann das Angebot nicht mithalten. Daran wird sich vorerst nichts ändern, denn die Neubautätigkeit in der Ostschweiz bleibt verhalten. Mit einer raschen Ausweitung des Angebots ist folglich nicht zu rechnen. Die Luft für weitere Preiserhöhungen wird aber aufgrund der im Verhältnis zu den Löhnen stark gestiegenen Immobilienpreisen dünner, da immer weniger Personen die finanziellen Mittel für den Kauf eines Eigenheims aufbringen können. Wir erwarten jedoch, dass die Preise für Wohneigentum noch weiter steigen werden.
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