Immobilien Ostschweiz Kompakt – Wohneigentum
Im Kanton St. Gallen bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum höher als das Angebot. Tiefe Zinsen stützen den Markt. Wie geht es weiter mit den Preisen für Wohneigentum?
| Aktuell | vor 3M. | vor 12M. | |
|---|---|---|---|
| BIP-Wachstum (YoY, CH) | 0.9% | 1.6% | 1.3% |
| Geschäftslageindikator (OCH) | 4.32 | 3.43 | 0.64 |
| Inflation (YoY, CH) | 0.1% | 0.1% | 0.4% |
| Arbeitslosenquote (CH) | 3.2% | 2.9% | 2.9% |
| Arbeitslosenquote (SG) | 2.3% | 2.0% | 2.1% |
Die Ostschweizer Wirtschaft präsentiert sich uneinheitlich. Während sich der Binnenmarkt robust entwickelt, bleibt die Lage in der Exportwirtschaft herausfordernd. Zwar dürfte die Talsohle erreicht sein, Impulse für eine nachhaltige Belebung sind jedoch weiterhin nicht in Sicht. Der Binnenmarkt wird durch die tiefen Zinsen gestützt, allerdings belastet die konjunkturelle Unsicherheit die Konsumstimmung. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt ist trotz leichtem Anstieg der Arbeitslosigkeit weiterhin solide.
Im vergangenen Juni senkte die SNB ihren Leitzins auf 0% und betonte seither mehrfach, dass die Hürden für Negativzinsen hoch seien. Trotz der tiefen Inflation und des starken Frankens rechnen wir daher nicht mit einem weiteren Zinsschritt. Die Schweizer Wirtschaft dürfte in diesem Jahr zwar unterdurchschnittlich wachsen, eine Rezession droht aufgrund der soliden Binnenwirtschaft jedoch nicht. Nachdem die Schweizer Kapitalmarktzinsen gegen Jahresende deutlich gestiegen waren, haben sie diesen Anstieg zu Beginn des neuen Jahres weitgehend korrigiert. Für die kommenden Monate erwarten wir daher auch bei den längerfristigen Zinsen eine Seitwärtsbewegung.
Bei den Eigentumswohnungen haben die Baubewilligungen im Kanton St. Gallen zuletzt wieder leicht zugenommen. Pro 1’000 Haushalte wurden im vergangenen Jahr im Kanton St. Gallen rund 3.5 neue Eigentumswohnungen bewilligt und damit etwas mehr als in der Schweiz (2.9 Eigentumswohnungen pro 1’000 Haushalte).
Bei den Einfamilienhäusern zeigt sich hingegen ein erneuter Rückgang. Pro 1’000 Haushalte wurden 2025 im Kanton St. Gallen nur rund 1.4 Einfamilienhäuser bewilligt – so wenige wie noch nie in den letzten zehn Jahren. Zudem werden bestehende Einfamilienhäuser vermehrt abgerissen, um Platz für neue Wohnbauten zu schaffen. Entsprechend fällt die Nettoproduktion von Einfamilienhäusern tiefer aus, als es die Bewilligungszahlen vermuten lassen.
Die Leerwohnungsziffer im Kanton St. Gallen ist 2025 erneut nur leicht gesunken. Der Rückgang ist vollständig auf die zunehmende Knappheit im Mietwohnungsmarkt zurückzuführen. Bei den Wohnungen und Häusern, die zum Verkauf angeboten werden, haben die Leerstände im Kanton St. Gallen hingegen leicht zugenommen. Damit unterscheidet sich der Kanton St. Gallen von der Gesamtschweiz, wo auch die Leerstände zum Verkauf leicht abgenommen haben. Insgesamt befinden sich die Leerstände im Bereich des Wohneigentums weiterhin auf tiefem Niveau.
Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen und Häusern hat sich im letzten Jahr mehrheitlich seitwärts entwickelt. Im langjährigen Vergleich bleibt das Angebot auf einem tiefen Niveau und kann mit der regen Nachfrage nicht Schritt halten. In beiden Segmenten liegt das Angebot deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt. Das im Segment des Stockwerkeigentums zusätzlich geschaffene Angebot wird vom Markt daher rasch absorbiert. Bei älteren Eigentumswohnungen gestaltet sich die Vermarktung jedoch teilweise schwieriger, insbesondere wenn die Struktur nicht mehr den heutigen Ansprüchen entspricht und der Erneuerungsfonds nicht ausreichend gefüllt ist.
Der Wunsch nach Wohneigentum bleibt gross und wird durch das tiefe Zinsniveau gestützt. Die Nachfrage hat gegenüber dem Vorquartal erneut zugelegt und übersteigt damit weiterhin das Angebot. Entsprechend sind die Preise für Einfamilienhäuser weiter gestiegen. Im vierten Quartal wurde im Kanton St. Gallen für ein Einfamilienhaus 3.9 % mehr bezahlt als im Vorjahresquartal. Gegenüber dem Vorquartal hat sich die Dynamik jedoch etwas abgeschwächt. Die starken Preisanstiege der vergangenen Jahre schränken den Kreis potenzieller Käuferinnen und Käufer ein. Auch in den kommenden Monaten rechnen wir dennoch mit steigenden Preisen.
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im Kanton St. Gallen haben ihren Aufwärtstrend 2025 fortgesetzt. Im vierten Quartal lagen sie um 3.7 % über dem Vorjahresquartal. Preistreiber ist weiterhin die hohe Nachfrage, die im vergangenen Jahr erneut deutlich zugenommen hat. Neben den tiefen Zinsen verleihen auch die hohen Preise für Einfamilienhäuser der Nachfrage nach Eigentumswohnungen zusätzlichen Rückenwind. Trotz anziehender Bautätigkeit im Segment des Stockwerkeigentums hält der Nachfrageüberhang daher an, was auch in den kommenden Monaten für steigende Preise sorgen dürfte.
Ausblick
Der Traum der eigenen vier Wände bleibt in der St. Galler Bevölkerung stark verankert. Das Tiefzinsumfeld erhöht zudem die finanzielle Attraktivität von Wohneigentum gegenüber Mietwohnungen. Die Nachfrage hat daher im vergangenen Jahr weiter zugelegt und dürfte auch 2026 hoch bleiben.
Die Ostschweiz profitiert als Wohnregion davon, dass die Preise erschwinglicher sind als in der angrenzenden Region Zürich. Das Angebot kann mit der grossen Nachfrage jedoch nicht Schritt halten. Zwar stützen die tiefen Zinsen die Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen, doch reicht der Zuwachs nicht aus, um die Nachfrageüberhänge zu decken. Bei Einfamilienhäusern ist kein Anstieg der Bautätigkeit zu beobachten, weshalb sich das Angebot weiter verknappen dürfte.
Entsprechend rechnen wir mit weiter steigenden Preisen, auch wenn sich die Dynamik etwas abschwächen dürfte. Zum einen halten konjunkturelle Unsicherheiten an und das Bevölkerungswachstum lässt nach. Zum anderen dämpft das zusätzliche Angebot bei den Eigentumswohnungen die Preisdynamik leicht. Hinzu kommt, dass der Spielraum für weitere Preissteigerungen kleiner wird, je stärker sich die Schere zwischen Einkommens- und Immobilienpreisentwicklung öffnet.
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