Verschenken oder vererben? So können Sie eine Liegenschaft innerhalb der Familie übergeben

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn jemand eine Liegenschaft innerhalb der Familie übertragen möchte? 

Für eine Übertragung einer Liegenschaft innerhalb der Familie gibt es verschiedene Varianten. Welche Variante passend ist, hängt von der finanziellen Situation und den Bedürfnissen der Personen ab, die die Liegenschaft übertragen möchten. 

In einem ersten Schritt ist es wichtig, dass alle beteiligten Familienmitglieder über die Ideen und Pläne einer Liegenschaftsübertragung informiert sind. Je früher alle transparent in die Überlegungen und Entscheidungen involviert sind, desto kleiner ist erfahrungsgemäss das Konfliktpotenzial.

1. Erbvorbezug
   Die wohl häufigste Form der Übertragung von Vermögenswerten zu Lebzeiten der Eltern an die Kinder ist der Erbvorbezug. Ein Erbvorbezug ist eine vorzeitige Auszahlung eines Teils des Erbes. Beim Erbvorbezug entscheidet sich die Erblasserin oder der Erblasser bereits zu Lebzeiten, einen Teil des Vermögens an das Kind weiterzugeben. Aber Achtung: Gemäss Gesetz gilt bei Nachkommen die Gleichbehandlungsabsicht. Erhält ein Kind einen Erbvorbezug, muss es diesen bei einer späteren Erbteilung zur Ausgleichung bringen.
2. Schenkung
   Anstelle eines Erbvorbezugs können die Eltern ihren Kindern auch eine Schenkung ausrichten. Der grösste Unterschied zwischen dem Erbvorbezug und einer Schenkung liegt in der Ausgleichungspflicht. Eine Schenkung muss bei einer späteren Erbteilung nicht ausgeglichen werden. Dies muss jedoch explizit festgehalten werden. Wichtig ist zudem, dass Schenkungen nicht die gesetzlichen Pflichtteile der weiteren Erbinnen und Erben verletzen dürfen. Falls es ein erhebliches Missverhältnis zwischen Schenkung und Gegenleistung gibt, ist von einer gemischten Schenkung die Rede.
   
   Erbvorbezüge und Schenkungen unterliegen der Schenkungssteuer. Schenkungssteuern sind kantonal geregelt. Die gute Nachricht ist, dass für Ehegatten und Nachkommen die meisten Kantone keine Erbschafts- und Schenkungssteuern vorsehen, so auch der Kanton St. Gallen (Stand Dezember 2025).
3. Darlehen
   Statt einen Teil des Vermögens definitiv zu übergeben, lässt sich auch ein Darlehen an die Kinder ausrichten. Bei einem Darlehen haben die Eltern den Vorteil, dass sie dieses bei Bedarf kündigen und das Geld zurückfordern können. Wichtig ist, dass ein schriftlicher Darlehensvertrag erstellt wird. Im Darlehensvertrag werden Themen wie allfällige Zinssätze, Laufzeiten oder Kündigungsfristen schriftlich festgehalten. Wenn die Eltern sterben und die Darlehensforderung immer noch besteht, wird die offene Darlehensforderung mit dem Erbteil des Kindes verrechnet.
4. Verkauf zum Marktwert
   Die Übergabe der Liegenschaft innerhalb der Familie kann auch über einen Verkauf zu den marktüblichen Bedingungen vorgenommen werden. Die Liegenschaft wird in diesem Fall wertmässig gleich verkauft wie an eine Drittperson. Wird der Kaufpreis vom Kind vollumfänglich gezahlt, gibt es bei einer späteren Erbteilung keine Ausgleichungspflichten. Wichtig ist, dass ein Gewinn beim Verkauf der Liegenschaft versteuert werden muss. Das sieht anders aus als bei der Schenkung oder beim Erbvorbezug. Dort wird eine Grundstücksgewinnsteuer unter gewissen Umständen aufgeschoben.

Es sind auch Kombinationen der verschiedenen Übergabeformen möglich. So kann ein Teil vom Kaufpreis als Erbvorbezug und ein Teil als Darlehen gewährt werden. Wie anfangs erwähnt, sind bei allen Varianten die langfristigen Folgen zu berücksichtigen. Wird Vermögen weitergegeben, hat dies Auswirkungen auf die Einnahmen, die Vermögensentwicklung und auch den Anspruch von allfälligen Ergänzungsleistungen. Deshalb lohnt es sich, vor einer Vermögensübertragung sämtliche Details mit einer Fachperson zu besprechen.

Können wir das Ganze an einem Beispiel erklären?

Max und Heidi Meier sind zum Entschluss gekommen, dass eine reine Schenkung oder ein reiner Erbvorbezug für sie aus finanzieller Sicht nicht infrage kommt. Sie benötigen einen Teil des Erlöses des Einfamilienhauses für den Kauf einer Eigentumswohnung. Sie möchten das Einfamilienhaus aber gerne zu einem vergünstigten Familienpreis übergeben.

Die Liegenschaft hat heute einen Marktwert von 1.3 Millionen Franken. Das Ehepaar Meier beabsichtigt der Tochter Emma die Liegenschaft für 1 Million Franken zu übergeben. 

Was ist in unserem Fallbeispiel sinnvoll? 300’000 Franken Erbvorbezug oder 300’000 Franken als Schenkung? Was sind jeweils die Auswirkungen für den Sohn Ben? Und wie findet man eine faire Lösung für beide Kinder?

Würde das Ehepaar Meier die Differenz zwischen dem Marktwert und dem Übergabepreis – also 300’000 Franken – der Tochter Emma als Schenkung überlassen, müsste sie diesen Betrag bei der Erbteilung nicht ausgleichen. Sie hätte einen finanziellen Vorteil gegenüber dem Sohn Ben. Dies entspricht nicht dem Wunsch der Eltern, die beide Kinder genau gleich behandeln wollen. 

Entsprechend wäre der Erbvorbezug die bessere Variante. Erbvorbezüge müssen bei der Erbteilung ausgeglichen werden, und die Kinder würden somit gleich behandelt.

Die Liegenschaftspreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Wie sähe das im Beispiel aus, wenn nach dem Erbvorbezug und der Übergabe der Wert der Liegenschaft steigen würde?

Das ist eine gute Frage. Wichtig zu wissen ist, dass bei einem Erbvorbezug in Form von Geld das Nominalwertprinzip gilt. Eine Verzinsung oder die Inflation werden nicht berücksichtigt. Anders sieht das aus, wenn die Liegenschaft zu einem vergünstigten Familienpreis übergeben wird. Bei Immobilien ist dann nämlich nicht der Wert zum Zeitpunkt der Übertragung massgebend, sondern derjenige zum Zeitpunkt der Erbteilung, das heisst, ein allfälliger Marktwert müsste ebenfalls zur Ausgleichung gebracht werden. 

Da sich die Liegenschaftspreise in den letzten Jahren stark erhöht haben, kann das dazu führen, dass bei einer späteren Erbteilung ein grösserer Wert zur Ausgleichung gebracht werden müsste als ursprünglich gedacht. 

Emma hat einen Erbvorbezug von 300’000 Franken erhalten. Die Liegenschaft hat an Wert gewonnen und Emma müsste nach dem Ableben der Eltern 100’000 Franken mehr ausgleichen.

Per Todestag existierten 200’000 Franken als Bankguthaben. Der Erbvorbezug von Emma wird zum Vermögen per Todestag dazugezählt. Der Nachlass beträgt daher gesamthaft 600’000 Franken.

Gemäss Gesetz würde nun der Nachlass zum gleichen Teil an die Kinder gehen. Emma und Ben stünden je 300’000 Franken zu. Emma hat jedoch durch den Erbvorbezug bereits 400’000 Franken bekommen und müsste 100’000 Franken in den Nachlass einbringen, das heisst gegenüber Ben zur Ausgleichung bringen.

Wenn Ben auf die Auszahlung besteht und Emma das Geld nicht aufbringen kann, könnte es im schlimmsten Fall sein, dass sie die Liegenschaft verkaufen müsste, um die Ansprüche von Ben auszuzahlen.

Solche Situationen sind in der Praxis häufig anzutreffen und können im Rahmen von Erbteilungen zu Konflikten führen. Was ist dein Rat?

Es lohnt sich immer, die potenziellen Konfliktpunkte mit der ganzen Familie zu besprechen und die Lösung vertraglich festzuhalten. Ein Erbvertrag eignet sich dafür sehr gut, da man darin verschiedene vertragliche Bestimmungen aufnehmen kann. So könnte man zum Beispiel den Anrechnungswert einer Liegenschaft in einer späten Erbteilung verbindlich regeln. Oder man könnte regeln, dass die Tochter dem Sohn nicht sofort den ganzen Betrag auszahlen müsste, sondern eine gestaffelte Auszahlung vornehmen dürfte. Man könnte auch den Sohn Ben absichern, indem man ihm im Erbvertrag ein Vorkaufs- oder ein Gewinnanteilsrecht einräumt, falls die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt durch Emma mit einem Gewinn veräussert würde.

Im Zusammenhang mit der Übergabe des Eigenheims hat das Ehepaar Meier bemerkt, dass es viele offene Punkte und Fragen zur Nachlassplanung gibt. Welche Unterstützung können sie sich holen?

Sie können sich an uns, die St.Galler Kantonalbank AG, wenden. Als Expertinnen und Experten im Bereich Nachlassplanung kennen wir die zentralen gesetzlichen Bestimmungen und wissen, was wichtig ist. Man kann bei uns kostenlose Erstgespräche vereinbaren, in denen die individuelle Situation im Detail besprochen wird. Sie können die St. Galler Kantonalbank AG auch als Erbteilungsbeauftragte oder Willensvollstreckerin einsetzen, um die Abwicklung des Nachlasses zu vereinfachen und die Erbinnen und Erben zu entlasten. 

Auch für die Personen, die schon eine Regelung getroffen haben, bieten wir eine sehr interessante Dienstleistung an: den Erbschaftscheck. Wenn Sie bereits eine letztwillige Verfügung erstellt haben, können Sie diese durch uns auf ihre formelle und materielle Gültigkeit überprüfen lassen.

Gibt es noch weitere Tipps, die du uns mitgeben möchtest? 

1. Machen Sie sich über Ihre Wünsche und Bedürfnisse frühzeitig Gedanken. Das Gesetz bietet verschiedene Gestaltungsspielräume, die eigenen Vorstellungen umzusetzen. Nutzen Sie diese. 
2. Sorgen Sie eigenverantwortlich und selbstbestimmt vor. Beachten Sie dabei die Formvorschriften. Das ist sehr wichtig, denn eine letztwillige Verfügung – egal, wie gut durchdacht oder sinnvoll – kann anfechtbar oder im schlimmsten Fall ungültig sein, wenn die Formvorschriften nicht erfüllt sind.
3. Überprüfen Sie die Verfügungen regelmässig. Wenn sich an Ihrer aktuellen Situation oder Ihren Wünschen etwas verändert hat, sollten Sie die Verfügungen entsprechend aktualisieren. 

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